认购书的形式虽然五花八门，在不同地区、不同的开发商叫法不同，比如：订购书、意向书等，但是一般具备：拟购买房屋的基本信息、价格、定金条款以及约定将来某一时期签订房屋买卖合同的内容就是认购书。当然若认购书中的内容包含了商品房买卖合同的主要内容，即《商品房销售管理办法》第16条规定的内容，就不应再是认购书，而应当认定是正式的商品房买卖合同。所以说认购书与商品房买卖合同是不同的。

    认购书实质上是独立的合同，那么签订认购书后就要按照认购书的内容履行，实践中不少人在销售人员的鼓动下冲动签订认购协议，事后思虑再三反悔。此时，若购房人未按照认购书约定期限前与开发商签订商品房买卖合同，开发商就可以按照定金罚则没收购房人缴纳的定金。那么在此种情况下是否能够要求开发商退还定金呢？

    答案并不是否定的，只要购房人按照认购书约定前往开发商处洽谈正式购房手续，即已经按照认购书履行，自身不存在过错，若双方在洽谈时就具体的购房细节未能谈妥属于非因双方原因未能签订购房合同，此时开发商需要退还定金。