广大听众，大家好！我是济南律师刘海川，业主大会教程编者。

前几节，我们认识业主大会，业主大会的组织成员是全体业主，业主大会有六项法定职能，讲了选聘和解聘物业公司的风险，业主委员会是业主大会组织者和执行机构。哪些具体职能呢？

 <物业管理条例>第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，这是总的职能，包括实现业主大会各项职能。履行下列职责：一、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；建议业主大会每年召开一次，业主委员会汇报一年工作，做年度决算工作报告，下一年计划、预算。召开业主大会，是业主委员会每年的工作总结，是业主委员会联络业主、汇总业主意见建议的重要场所和重要时间。

很多小区业主委员会，每年业主大会都召开不了，完不成业主委员会工作任务。分析其原因，1、是业主委员会成员没有意识召开业主大会的重要性，没有养成召开业主大会的工作习惯。2、召开业主大会需要资金，业主委员会资金缺乏，没有资金筹集办法和开发资金来源的思路，导致很多工作都是无法开展。3、业主代表缺失、协助的工作人员缺失，业主的很多建议和意见无法搜集和解决。4、业主监督业主委员会的力度和方法缺失。5、业主委员会和业主代表工作思路缺少，法律等各种培训思路缺乏，组织工作能力欠缺。

二、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；已经讲解了业主大会选聘物业企业的要点和风险。业主与物业企业是合同法律关系，合同是双方共同遵守的依据。合同的制定要具有可操作性性，既不能过高的要求物业公司，也不能放任物业公司，不履行合同约定的事项。为了让物业服务合同容易执行，执行效果更好，业主委员会作为小区业主的主导机构，应多了解合同管理、物业管理、业主意见、社区管理等特点，为监督物业公司做好准备。

三、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

业主和物业管理人，对小区有很多意见和建议。如何收集、分析、接受这些意见，对不合理的意见又如何解释，这是业主委员会的日常工作职责。有的小区设立了业主委员会值班制度，每位委员带领二位楼长定期值班，随时接受业主的意见。业主委员会定期开会，讨论每月业主和物业的问题。还给予值班人员和参会人员适当补贴，更能调动业主参与小区管理和服务的积极性，值得推广。

业主委员会不仅监督物业服务企业，还应协助其工作，如催收物业服务费用等。很多物业公司的合理做法，需要得到业主委员会的认可广大业主的配合，业主代表协助。需要提前做好协助准备工作。

四、监督管理规约的实施；

    管理规约是小区业主权利义务的实体法，是业主和业主委员会都应该熟悉和遵守的。业主委员会维护小区业主的公共利益，有义务保障管理规约的实施。

五、业主大会赋予的其他职责。

加强业主大会组织建设和小区的商业开发工作，是法律没有规定的，是组织能力的体现，能保证业主委员会四大职能任务的完成。比如财务、档案、培训、人员管理、对外合作和商业开发等工作。可以观察我们身边比较正式的组织，这几方面做的都很好。

1、财务工作。组织要开展活动，完成共同的目标和任务，就需要资金筹集、安排、使用、分配。业主委员为了发展，就应该向业主筹集资金。筹集资金办法可以发动业主捐款、集资、借款、开发小区商业资源等各种方式。由于业主大会是非盈利性机构，财务不能采用企业财务，而应采用行政事业型财务会计模式。核算基础是收付实现制，会计要素是资产、负债、净资产、收入及支出，这与企业会计完全不同。

由于业主委员会管理的是全体业主的公共资金，业主委员会进行商业开发收取的资金，所有权都是全体业主的。业主委员会可以根据议事规则制定资金使用办法，经过业主大会讨论通过。公共资金的使用和分配，需要全体业主知情和认可。因此，财务收支定期公示制度是必不可少的，避免很多业主的猜疑和误解。

2、档案工作。不仅仅是财务票据需要档案保存，业主委会的会议记录、会议决议的公告、维修资金的使用、每月资金收支的公告等等都需要保存，根据事项或年度分类整理成册，进行档案保管。从这项档案工作做的如何，完全就能看出一个小区管理工作的是否规范。

档案保管工作，目的是为了应用、为了查询、为了解决问题、为了消除业主疑惑、是为业主的各类不合理的意见进行解释的依据、是为了解决小区各种纠纷诉讼中提出有利证据的说明。消除误会，误解，就会增强业主的团结，就会减少了各类谣言诽谤产生。

3、培训工作。小区工作离不开工作人员，工作人员做好工作离不开培训。培训是任何组织生产和发展的推动了。只有了良好的理念、知识、技能、沟通的培训，让每位参与人员，有了统一的思想，和共同的意志，从而更容易形成统一的行动。有了专业的知识和行业的技能，有工作的技巧，就能不断提高处理问题解决问题的能力。

4、人员管理。

组织的人员，即是组织构成的组成部分，又是组织生存和发展的基础和动力。组织的生存和发展壮大，在于组织决策和组织团结力量。组织的决策目的也是为了组织生存和发展，组织团结的统一行动是将正确的组织决策付出设施，并在实施的过程中，不断了解现实问题，反馈到组织决策部门，让组织决策更有利于组织生存和发展。

业主大会和业主委员会是非常松散的组织，组织的实力很弱，生存问题更加突出。组织决策是否合适，能否得到组织成员的拥护和执行，关系业主委员会的生存和发展。以后，会在组织管理一节中了解。

5、对外合作和商业开发。

组织外部群体，永远是组织发展的外部条件环境。与专业培训机构、企业、律师事务所合作，吸收外部资源，促进组织迅速发展壮大。

本节内容：业主委员会四大职能，1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4、监督管理规约的实施；5其他工作财务、档案、培训、人员管理、对外的合作和商业开发等工作。这些工作做的是否好，关系小区业主委员会的生存和发展。