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违法建筑如何认定?
作者:牛小龙来源:找法网日期:2020年04月06日

违法建筑如何认定?

拆迁过程中,拆迁人多依据《城乡规划法》等规定,直接认定无房产证的房屋是违法建筑,这种做法是错误的。违法建筑的认定主体、认定程序必须符合法律规定。浙江省高级人民法院认为:未经产权登记的房屋并非均属违法建筑,也并非所有违法建筑都须拆除。征收范围内的房屋情况复杂,尤其是城中村或旧城区,存在大量因历史原因未依法办理产权登记或依法未办理审批许可手续的建筑,对征收范围内的此类建筑,政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理。

 

无证房屋并非违章建筑

现在的房产市场中,有很多没有证的房屋,无证房屋拆迁的时候如果不给予安置补偿肯定是不妥当,但是法律对房屋拆迁补偿的实施对象是房屋权利人。到底无证房屋在拆迁补偿方面法律是如何规定的?房屋拆迁补偿多少以及补偿方式是怎么规定的?

 

1、无证房屋权利归属

 

首先要明晰的就是无证房屋的权利性质。如果房屋已经办理权证,那么房屋所有人就由不动产的物权。如果是没有办理权证的房屋,房主没有无权。因为无证房屋没有进行产权登记,物权未设立,只有等到权证办理完毕之后权利人才能取得完整的权利。尽管我国法律并无明确规定期待权的相关权能,但就法理而言权利人对无证房屋的期待权应当具有可转让性、可继承性。

2、无证房屋现状

 

无证房屋面临拆迁的现象并不少,而房屋的权证何时能办妥遥遥无期,如在权证尚未办毕时,该房屋又面临拆迁时,就容易滋生纠纷。随着经济房价的飞涨,房屋拆迁时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于房屋的交易价格。因此,无证房产只能享受有限的保护,产权人应该及时办理房产证明。

 

将无证建筑认定为违章建筑是拆迁方惯用的伎俩,通过认定为违章建筑进行强拆一方面减少拆迁补偿,另一方面也压缩了时间成本,严重地损害了被拆迁人的利益。无证并非违章,应具体情况具体分析,现实中,即使属于违章建筑,也应根据行政法中的“比例原则”即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。至于如何补偿,可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。农村居民建造住宅,只要经乡镇政府审核,并经县级政府批准后,就算没有宅基地证,建房证也不能认定为违章建筑。

 

无证房屋就算被认定为违章建筑也需要补偿。经相关部门调查认定为违法建筑的违法部分不予补偿。对于合法部分,应当给予等价的补偿。本该属于我们的土地和建筑材料我们仍有寻求补偿的权利。

 

3、无证房可以获得全额补偿的情况

 

历史存留的房屋。法律上有法不溯及以往原则,这是我国法律制度基本原则之一,也可扩充至行政时效原则。一些建筑形成于70年代,或是更早至五六十年代,在当时很少的手续就可建成,如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑,这显然不行,所以,必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。

 

农村的房屋和城市中的农建房。最开始农村建房管理较松,对产权这方面也没有管理到位,因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑,只要是依法建造的房屋,即使没有产权证明,在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

 

4、无证房产拆迁补偿考虑因素

 

可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。

 

严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建,对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。

 

房屋建造的时候是合法的,但没有合法产权证明,是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的,且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住,应当得到合法补偿安置。

 

以上内容由牛小龙律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电牛小龙律师咨询。

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