【办案手记】  昨天接到一个客户的房屋租赁合同纠纷咨询，基本情况是因疫情影响，与甲方沟通减免房租不成，乙方欲解除合同，要求甲方退还已支付的剩余未使用部分房租以及房屋押金。

经分析，我建议客户的解决方案为起诉甲方要求减免房租，在乙方租赁房屋的目的从事商业经营受疫情影响不能营业的情况下，法院支持诉请的可能性是极大的。

不建议起诉解除合同的原因是：根据《合同法》的相关规定，乙方与甲方并不符合法律规定和房屋租赁合同约定的约定解除情形，甲乙双方也无法协商一致解除合同，同时考量《合同法》关于法定解除的情形，乙方并不符合。

首先，本次疫情虽然属于不可抗力（个人观点），但是并不会必然导致不能实现合同目的，在疫情结束以后合同依然可以履行。

PS:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。

其次，本案合同性质为房屋租赁合同纠纷，乙方的主要债务是支付租金，本案中乙方已经提前支付了一年的租金，履行了主要债务，也不符合以明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务的法定解除情况，不具备以通知方式明确表示不履行主要债务的法定解除条件。

唯一有可能适用的法定解除方法行不通。

最后，其他法定解除方式更不可能适用。

因此，在合同具备继续履行条件的情况下，法院会谨慎处理合同解除诉请，乙方解除合同几乎不可能实现。相反，要求减免房租的诉请更为合理合法，因此，最好的解决办法就是起诉要求减免房租，尽量减少损失。

灯不拨不亮，理不辩不明，我一直努力做客户信任的专业代理律师！