商业物业整租模式下，通常设置较长的租赁期限，出租人需对承租人在合同期内的履约能力保持高度关注，更需要提前设置风险控制措施，对承租人发生的可能影响合同履行的风险节点进行预判，进而有效设置对应的权利保障措施，以维护出租人的权益。

    针对承租人在合同期内的履约能力问题，出租人可以考虑以下五种保障性措施：

    （1）设定租赁保证金/押金条款。当发生承租人违反合同约定或者经营恶化影响其履约能力时，出租人可以通过扣除预收的保证金/押金直接弥补损失，降低维权成本。

    （2）租金/物业管理费等款项采取预收款模式。租赁合同通常通过预收款的方式来降低出租人按时收取租金的风险。

    （3）设定承租人经营情况和股权结构披露条款。该等条款将承租人定期提供经营情况说明/财务数据/相关交易文件/股权（变更）情况说明作为承租人的重要义务，以保障出租人对承租人经营情况和股东情况的知情权。在一些财务数据真实性严重影响出租人权利的经营模式下，一般指租赁和承租人经营业绩挂钩的情形，出租人还需要设置有权对承租人的财务信息进行审计的权利。

    （4）设定承租人合法合规经营的承诺条款。该等条款要求承租人在租赁物业中合法合规经营，同时赋予出租人对此的监督管理权限，以降低因承租人违反法律法规行为而影响其履行租赁合同的风险。通过出租人监督权限的设置可以降低该等风险发生时的风险影响程度，做到“早发现，早纠正，早维权”。

    （5）设定配套的合同解除和违约责任条款。当发生承租人经营能力恶化或者可能影响合同履约的情形时，该等条款赋予出租人要求承租人作出合理解释或提供必要担保的权利，必要时，出租人可以提前解除合同，并追究承租人违约责任。

    除了上述主动风险管理措施外，出租人和承租人还可以灵活运用保险的方式完成风险的转移，实现共赢。

    整体而言，商业物业整租模式下，出租人对承租人履约能力风险的管控是长期的、动态的过程，贯穿缔约和履约全过程。出租人应在签约前做到对承租人履约能力的全面了解，在履约期间做到对承租人履约能力的动态监控，一旦发生风险情形，及时通过合同条款保护权利并降低损失。