房屋买卖的交易流程向来比较复杂，房屋买卖中的二手房交易较之一手房交易也往往存在更大风险，稍有不慎便会“入坑”，前几天一位朋友咨询了一个发生在自己身上的二手房买卖案例，考虑到该案例的典型性，説法现将该真实案例改编并行文如下供大家参考。

案情回顾

説法问答

1.房屋买卖过程中银行逾期放贷，买方是否构成违约？

违约是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。判断银行逾期放贷，买方是否构成违约，主要看买卖双方合同的约定。若合同明确约定了买方一部分款项是通过银行贷款形式支付，并约定了银行贷款到账时间，而银行却未在约定时间内放贷到卖方账户则属于买方迟延支付房屋价款，买方应构成违约。

2.房屋买卖过程中，买方能否以己方的违约是因银行逾期放贷导致，而主张免责？

免责是指在合同履行的过程中，因出现了法定的免责条件或合同约定的免责事由，违约人将因此而免予承担违约责任。免责事由也称免责条件，是指可以让当事人免予承担违约责任的事由，我国合同法上的免责事由分为两大类，即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力，其规定在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条，主要指自然灾害，如地震、洪水；政府行为，如政府颁布新法令禁止特定商品的流通；社会异常现象，如罢工、动乱等。约定免责事由是指当事人双方通过合同约定的免责条款，但此处需注意，我国《合同法》第五十三条明确规定对于“造成对方人身伤害的”、“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”，即使当事人约定了免责条款，该条款也是无效的。

3.房屋买卖过程中，买方因银行逾期放贷构成违约，卖方是否有权主张解除双方签署的房屋买卖合同？

合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，生效合同可通过如下三种方式予以解除：一、订立合同时，当事人双方约定了合同解除条件的，解除合同的条件成就时，享有解除权的一方当事人可解除合同；二、当事人双方协商一致；三、符合《合同法》第九十四条规定的法定解除情形（a.不可抗力致使不能实现合同目的；b.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；c.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；d.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；e.法律规定的其他情形）。

由上述分析可知，房屋买卖过程中，因银行逾期放贷导致买方违约的，卖方是否享有解除权首先应看双方合同的约定，如合同约定买方逾期付款超过7日的卖方有权解除合同，则在此种情况下卖方享有合同约定的解除权。若双方合同中并未约定卖方享有解除权的情形，则买卖双方首先可协商解除，如若不能达成一致，欲解除合同的一方只能参照《合同法》第九十四条的规定，考察双方合同履行过程中是否存在第九十四条规定的几种情形，若存在则其可行使法定解除权，否则不可主张法定解除。

4.房屋买卖过程中，买方迟延付款，卖方主张买方按照双方合同中的约定承担该房产成交价20%的违约金能否得到法院支持？

违约金规定在《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十四条和《合同法》第一百一十四条，是一种承担民事责任的方式，违约金作为一种责任形式，实际上是当事人自由约定的内容。那么在一方违约时，其是否应严格按照双方合同的约定承担违约责任呢？

根据《合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第二十九条的规定可知，我国合同法中所规定的违约金具有补偿性质，其金额应与非违约方所遭受的实际损失相当，当事人一方可根据实际损失要求法院或者仲裁机构对于违约金数额进行适当增加或减少，双方约定的违约金金额最高不能超过因一方违约而造成损失的百分之三十。此外，在违约一方迟延履行的为金钱给付义务而合同当事人又没有约定逾期付款违约金标准时，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

説法建议

房屋买卖具有价款金额高、交易流程复杂的特点，在订立房屋买卖合同的过程中买卖双方均应当充分重视双方签署的合同，鉴于买方在房屋交易过程中往往更容易成为利益受损的一方，説法在此特对买方在签署合同过程中应注意的问题给出如下建议，供参考：

1.买方在和卖方签署房屋买卖合同之前，应要求卖方提供最新的房屋产权状况信息、房屋户籍登记在册人员名单、房屋物业、水电燃气结清证明，以进一步了解即将购买房屋的详细信息；

2.当卖方为已婚人士时，应要求卖方的配偶提供相关身份证明材料并全程参与房屋买卖过程，若房屋属于卖方与其配偶在婚姻关系存续期间购买登记于卖方一人名下的情况时，应要求卖方及其配偶共同作为房屋买卖合同中的卖方签署合同，以免购房后产生不必要的争议；

3.在协商买方的主要义务性条款即支付房屋价款的条款时，买方不应一味迎合卖方要求，应结合自身经济实力确定房屋价款的支付时间，并应将自己不可控的意外情况考虑在内，如在上述案例中，若柳某与王某约定：“尾款支付时间预计为2019年9月10日前，实际支付时间以银行放款日为准”，则可以有效避免纠纷减少损失；

4.在确因合同签署时未预料到的原因导致买方即将违约时，如卖方要求买方承担高额的违约金，买方可主动与卖方协商解决。若卖方拒绝协商并诉至法院，买方可在咨询专业律师后，根据案件具体情况提出违约金过高等抗辩理由，积极维护自身合法权益。

来源：説法