土地登记机构根据人民法院生效裁判文书、协助执行通知书或者仲裁机构的法律文书办理的土地权属登记行为，土地权利人不服提起诉讼的，人民法院不予受理，但土地权利人认为登记内容与有关文书内容不一致的除外。

——《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（2011年8月7日，法释〔2011〕20号）

链接：最高人民法院法官著述 

一、本条规定的人民法院生效裁判文书和仲裁机构的法律文书，是指能够导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，即直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等

人民法院、仲裁委员会作出的法律文书包括判决书、裁定书、裁决书、调解书等，这些法律文书又分为不同的类型，但不是所有的判决书、裁定书、裁决书、调解书都可以引起物权的变动。一般而言，能够引起物权变动的判决限于确认判决和形成判决（变更判决）。所谓确认判决，是指确认当事人之间的某种民事实体法律关系存在或不存在的判决。如：法院判决确认原告对某处房屋拥有所有权。所谓形成判决，是指变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决。如：分割共有财产的判决、夫妻离婚财产分割判决、继承财产分配判决等。而判令被告履行给付义务的给付判决，则不能直接引起物权变动。例如，买卖合同纠纷案件，法院判决由出卖人继续履行合同向买受人交付标的物的判决，即使标的物是特定物，也不能引起物权变动，只有在出卖人履行判决或者强制执行后经给付或登记才产生物权变动的效果。同样，能够引起物权变动的裁决书、调解书也仅限于确认类型、形成类型的裁决书、调解书。而且，在上述确认类型和形成类型的文书中，必须明确确定了物权变动和设定的内容。换言之，这些文书都涉及确认物权的问题。一般来说，这些文书的结果表述为“某某享有某块土地的使用权”“某房屋归某某所有”之类确认权利的话语。但是，在实务中会看到一些房屋买卖合同纠纷中法院判决“某某享有房屋的所有权”“某房屋归某某所有”，是否只要当事人凭这些有确认物权归属的生效法律文书就可以单方申请呢？也不尽然，文书中涉及确认物权归属和内容只是一种最直接、最初步的鉴别方式，还要进一步识别该案的纠纷是属于物权纠纷还是债权纠纷。《最高人民法院关于印发〈民事案件案由规定〉的通知》中规定“按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用于债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转移原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权成立、归属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠纷”。因此，房屋买卖合同纠纷属于债权纠纷，买受人胜诉法院判决由出卖人继续履行合同，不能引起物权变动，只有在出卖人履行判决或者强制执行后经登记才产生物权变动的效果。房屋买卖合同纠纷中判决“某某享有某房屋的所有权”“某房屋归某某所有”等，是法院的表述不规范，买受人不能凭此类判决单方申请登记。能够引起房产物权变动与房产登记有关的纠纷有：物权确认纠纷、建筑物区分所有权纠纷、共有纠纷、婚约财产纠纷、离婚后财产纠纷、同居关系析产纠纷、夫妻财产约定纠纷、分家析产纠纷、法定继承纠纷、遗嘱继承纠纷、遗赠纠纷、遗赠纠纷、遗赠抚养协议纠纷等。因此，当事人单方申请登记必须依据由物权纠纷而得到的明确确定了物权变动和设定的内容的确认类型、形成类型的判决书、调解书和裁决书。至于法院制作的裁定书通常情况下也不能直接引起物权变动，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产拍卖成交或者抵债后，该不动产、有登记的特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。只有执行程序中对不动产和有登记的特定动产拍卖时所作的拍卖成交裁定或以物抵债裁定才能够直接引起物权变动。能够直接引起物权变动的裁定必须符合两个条件：必须是民事执行程序中作出的裁定；必须是拍卖成交裁定或以物抵债裁定。对于符合上述条件的裁定，当事人可以作为单方申请依据。

二、土地登记机构实施行为所依据的人民法院生效裁判文书、协助执行通知书或仲裁机构的法律文书被撤销，行政机关实施行为是否可诉的问题

土地登记机构实施行为所依据的人民法院生效裁判文书、协助执行通知书或仲裁机构的法律文书，不动产登记机关对上述法律文书不具有审查的权力。启动程序权不在土地登记机构，土地登记机构没有独立的意志，其认为执行错误的，可以向人民法院提出异议，异议期间不停止办理。只要土地登记机构的内容是生效民事裁定及协助执行通知书确定的内容，而不是扩大或缩小范围或违背生效民事裁定及协助执行通知书的精神采取其他违法措施损害被执行人合法权益的，无论民事裁定及协助执行通知书是否被撤销，都应当适用本条规定。因为行政机关登记错误的源头不在行政机关，也非行政行为违法所致，而是司法行为错误的延伸，因此，当人民法院的民事裁定或协助执行通知书事后被撤销，也不影响行政机关实施行为的性质，行政机关依据上述文书所实施的行为不宜作为行政案件纳入行政诉讼的受案范围。如乔文荣、胡丽玛诉台州市人民政府房屋行政登记案。乔文荣、胡丽玛系夫妻关系，位于浙江省台州市路桥区泰隆街新四桥南侧南起第一、二间房屋原系乔文荣、胡丽玛所有。2004年2月25日，上述房屋被依法拍卖，於艳玲以最高价竞得。同年3月16日，台州市中级人民法院作出（2002）台执字第93－1号民事裁定，裁定上述房屋所有权及相应的土地使用权归於艳玲所有，於艳玲应在接到裁定书之日起30日内到国土资源、房产管理部门办理相关的登记手续。2005年5月30日，台州中院向路桥区房地产管理处发出（2002）台执字第93号协助执行通知书，要求路桥区房地产管理处协助将上述房屋的所有权过户到於艳玲名下，后台州市人民政府向於艳玲颁发了房产权证。2009年6月22日，浙江省高级人民法院作出（2008）浙确申字第1号裁定书，确认法院作出的（2002）台执字第93－1号、93－2号、（2003）台执字第1－4号、（2003）台执字第20－1号民事裁定、（2003）台执字第1号协助执行通知书和函违法，并予以撤销。2010年2月6日，乔文荣、胡丽玛提起诉讼，要求确认台州市人民政府为於艳玲办理过户、颁发房产证的行为无效。浙江省台州市中级人民法院经审理认为，2005年9月5日，被告台州市人民政府为第三人於艳玲办理房产权证系根据法院的协助执行通知书所实施的行为，且未扩大范围或违法采取措施。之后，虽法院作出的民事裁定被浙江省高级人民法院裁定撤销，但并不影响被告当时行为之性质，被告的行为仍属协助法院执行的行为。因此，被诉具体行政行为不属于人民法院行政诉讼受案范围。故裁定驳回原告乔文荣、胡丽玛的起诉。

三、协助执行通知书与判决书不一致，登记机构按照通知书的要求办理登记，是否属于“登记内容与有关文书内容不一致”

我们认为，这种情况不属于“登记内容与有关文书内容不一致”。协助执行通知书一般来讲应当是法院判决书或调解书的具体化，甚至可以基于执行的需要改变判决书和调解书指向的对象，如判决书确定的内容是金钱给付，由于被执行人没有金钱可供执行，人民法院可以裁定执行其依法所有的房屋或依法享有的土地使用权等物权，折抵金钱，法院作出裁定后，可以依照裁定书确定的内容向土地登记机构发出协助执行通知书。因此，土地登记机构按照协助执行通知书上载明的内容去做，不属于“登记内容与有关文书内容不一致”。即使协助执行通知书的内容与判决书明显不同甚至冲突，按照司法优越的原则，土地登记机构亦应按照协助执行通知书的要求办理，不过，其可以同时向发出执行通知书的法院提出审查建议。

——江必新主编：《最高人民法院〈关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定〉理解与适用》，中国法制出版社2013年版，第32～35页。