前几天一位当事人向我咨询，自己与房地产开发公司签订了认购协议书并交付了购房定金，其签订前后均没有购房资格，现在自己不想在此买房了，问能否要回定金。现实生活中这种问题还是比较常见的，现就该问题分为以下两种情形进行分析。

一、购房者在房屋买卖合同签订前后均不具有购房资格，仅仅与房地产开发企业签订认购协议书并交纳定金若干，现购买方以无购房资格为由请求解除认购协议书并请求卖方返还定金是否会得到支持呢？

对于上述情形，笔者倾向于购买方有权解除认购协议书并要求返还定金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。由于国家的政策导致购买方无法实现合同目的，不可归责于双方当事人，因此房地产开发企业应当依据上述解释向购买方返还定金。也可以这样理解，签订认购协议书时，购买人未了解自己的购房资格问题存在过错，作为专业的房地产公司，未提示对方不具有购房资格也存在过错，在双方均有过错的情况下，被告房地产公司应返还定金。

二、个人之间签订二手房买卖合同，在签订合同前后购买方均不具备购房资格时不宜适用上述裁判规则。在二手房买卖合同的签订中，购买方有义务审核自己的购房资格，而出卖方不应承担该义务。合同因购房资格的原因无法履行是购买方的过错导致，购买方应当向出卖方承担违约责任。

存在房产中介公司提供居间服务时，合同解除能否主张返还居间费用？目前这方面不同的法院作出的裁判并不统一。双方二手房买卖合同的解除导致居间合同并未实现合同目的，即便在居间人有证据证明其明确提示了购买方无购房资格的问题，也存在居间服务有瑕疵，有些法院会判令居间人返还部分居间费用，也有的法院判令驳回该项诉讼请求。在居间人没有证据证明其告知购买方没有购房资格时，有些法院也可能会以购买方也存在过错为由判令居间公司返还部分居间费用，也有的法院会判令全部返还居间费用。