居住条件，一直都是大家高度关注的话题，虽然房价一路上升，但是住房的需求量却从未减少；而在买房的过程中，不仅要准备购房款，同时还要了解有关的法律知识，以防自己到时候房钱两空。买商品房最重要的就是签订商品房买卖合同，这也能够在纠纷发生时成为主要的证据。下面关于商品房买卖的法律知识，买房前的你需要了解。

一、商品房预售合同效力问题

1、根据《城市房地产管理法》45条规定，商品房预售须具备四个条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证。

（2）持有建设工程规划许可证。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

二、商品房认购书及定金问题

1、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同

认购书是平等主体之间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第2条关于合同定义的规定。因此认购书可以成为独立的合同。其次，从内容来看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以认购书不属于商品房买卖合同，而应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

2、签订认购书时交付的定金为立约定金

一方当事人违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任。

三、房屋交付时与合同约定的面积不符如何处理？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

2、面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的利息由出卖人返还买受人。面积误差比超过3％部分的房屋价款由出卖人双倍返还买受人。