作者  兰航  

引  言   

伴随城镇化建设步伐的加快、城市和农村房屋价格的价差存在，集体土地上房屋所有权转移的纠纷日益增多。房屋属于不动产，如何正确处理集体土地上的房屋所有权转移问题，落脚点就是实现过户登记，是不是集体土地上的房屋所有权在任何民事主体之间的转移都能实现过户登记，本文拟从集体土地上房屋转移的情形和转移合同的效力以及转移目的能否实现的问题，逐一论述并提出解决相关问题的建议或意见，以期能防止纠纷、化解纠纷，促进和谐。 

一、集体土地上房屋所有权转移的情形

（一）买卖

1、本村村民之间的房屋买卖。

2、本村村民与非本村村民之间的房屋买卖。

3、村民与城镇居民之间的房屋买卖。

（二）赠予

1、本村村民之间的房屋赠予。

2、本村村民与非本村村民之间的房屋赠予。

3、村民与城镇居民之间的房屋赠予。

（三）继承

1、继承人属于本村村民的；

2、继承人属于非本村村民的；

3、继承人属于城镇居民的。

（四）互易

1、本村村民之间的房屋互易。

2、本村村民与非本村村民之间的房屋互易。

3、村民与城镇居民之间的房屋互易。

二、相关法律法规、政策和司法解释的规定

1、《物权法》第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

2、《土地管理法》第62条第3款规定，“集体土地上村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，禁止城镇居民在集体土地上购置宅基地。

4、《房屋登记办法》第八十七条　申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

5、国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

6、最高人民法院1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高人民法院1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高人民法院原则上是承认集体土地上房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对集体土地上房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的司法解释。作为司法解释，它主要是发现法律，不能创设法律。因此，在法律没有明确规定某一行为是无效时，原则上就应该按照有效处理。

三、集体土地房屋的所有权转移的效力问题

关于集体土地房屋的所有权转移效力问题。关于合同的效力问题，按照合同法及相关的司法解释的规定，认定合同无效必须是依据法律和行政法规的规定，仅仅是与地方性法规、政府规章或部门规章以及党的政策相悖，不影响所有权转移的效力问题。应该依法认定其合法有效。还有，在法律和行政法规问题上，不是与法律和行政法规相悖就一定无效，这还涉及法律和行政法规对该问题是效力性规定还是管理性的规定，按照《合同法解释（二）》第十四条　合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，如果不是法律明文规定为该行为无效的，法律条文仅仅是规定，“不得…”、“禁止…”，都不能认定该行为无效。

四、集体土地房屋的所有权转移目的的实现问题

通常的集体土地房屋所有权转移行为都具有法律效力，生活中最常见的就是买卖行为，关于买卖行为的效力问题，按照《合同法》及相关司法解释的规定，必须依据法律和行政法规中的效力性规定来判断。这个问题在本文的第三部分已经解决。现在我们需要研究是是不是所有有效的行为都能实现行为目的，综合本文第二部分中的法律法规和规章，我们不难发现，转移行为中，只有买受人属于该房屋所在的集体经济组织才能实现过户，才能实现所有权的转移，才能实现转移行为的目的。

五、结  语

综上所述，一般的集体土地上房屋转移行为都具有法律效力，但是，仅只有同村的村民之间可以实现所有权转移，其他的均不能实现所有权移转。由此可见，当前的规则存在下列问题。如父母是农民，孩子属于居民，之间的赠予或继承就不能实现过户登记，按照《物权法》“登记生效”的原则，其就不能实现所有权转移。这些问题，还有待法律法规的修改。

在此，也提醒公众，集体土地上房屋的买卖要谨慎，避免不必要的纷争发生。造成自己的诉累和国家司法资源的浪费。