经济适用房 集资房 市场运作房指导意见

广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作方转让纠纷案件若干问题的解答

   （2013年11月13日广西壮族自治区高级人民法院审判委员会第23次会议讨论通过）

一、涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷的案件，是否应当作为民事案件予以立案受理？

（一）职工因集资房、经济适用房、市场运作房的取得、价款、户型、面积等与单位发生争议提起的诉讼，属于不平等民事主体之间的纠纷，不应作为民事案件受理。

（二）出卖人或者买受人起诉请求确认双方签订的设计集资房、经济适用房、市场运作房转让合同效力或者因履行合同发生争议提起诉讼的，属于民事诉讼的受理范围，应予立案受理，但出卖人对集资房不享有完全产权的，暂不受理。

二、立案受理后，如何确定案由？

签订转让协议时，无论房屋处于何建设阶段，统一定为房屋买卖合同纠纷。

三、当事人起诉请求确认集资房性质的房屋买卖合同效力的，法院应如何认定？

  应当根据签订合同时出卖人是否取得房屋权属证书以及合同效力的相关法律规定确定合同的效力。

（一）如果签订合同时，出卖人已经取得房屋权属证书，一般应当认定房屋买卖合同有效。

（二）如果签订合同时，出卖人尚未取得房屋权属证书，还应当区分转让行为是发生在《物权法》实施之前还是在之后。

 转让行为发生在《物权法》实施之前的，一般认定合同无效；转让行为发生在《物权法》实施之后的，一般认定合同有效。

四、当事人起诉请求确认经济适用房性质的房屋买卖合同效力的，法院应如何认定？

经济适用房管理有严格的准入和退出机制，出让人取得房屋时需要符合一定的条件，需要准购凭证，其取得的权属证书，也是有限的产权，根据《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用房住房不满5年的，不得直接上市交易，在确认转让经济适用房合同效力时，也应区分转让行为是发生在《物权法》实施之前还是之后。

（一）《物权法》施行之前，即使出卖人在签订转让合同时已取得房屋权属证书，还需考虑是否符合转让年限的限制以及是否定性为完全产权，出卖人享有完全产权的，可认定合同有效，没有取得完全产权的，考虑政府的回购规定，一般应认定合同无效。

（二）《物权法》施行后，出卖人已取得房屋权属证书的，一般认定合同有效。

五、当事人起诉请求确认市场运作房性质的房屋买卖合同效力的，法院应如何认定？

市场运作方式建设住房政策是广西区政府于2004年出台的地方性政策，2007年以后暂停执行。但目前尚有该时期的转让行为产生的民事纠纷，合同效力要根据出卖人是否取得房屋权属证书来认定。

（一）签订转让合同时，出卖人已经取得房屋权属证书的，一般认定合同有效。

（二）签订转让合同时，出卖人尚未取得房屋权属证书的，还应区分转让行为是发生在《物权法》施行之前或者之后。

转让行为发生在《物权法》施行之前，一般认定合同无效；发生在《物权法》施行之后的，一般认定合同有效，因市场运作房是参照商品房的规定办理房屋权属证书，对于签订合同时出让人没有取得房屋权属证书，但起诉时已经取得的，也可认定合同有效。

六、认定房屋买卖合同有效，买受人请求交付房屋的，是否应予支持？

《物权法》将不动产物权变动的原因与结果进行了区分，债权合同有效不必然发生物权的变动。房屋买卖合同有效，买受人请求交付房屋时：

（一）如果出卖人对房屋有完全处分权，为维护交易安全的稳定和诚实信用的民法基本原则，可判决出卖人交付房屋，并协助办理房屋过户手续。

（二）如果现实中房屋已经另有合法转让导致交付不能，则不应判决交付房屋或者协助办理转户手续，而是判决出卖人返还受让人为履行合同所支出的费用，支付违约金和赔偿损失的违约责任，违约金数额的确定，合同有约定的按合同约定，受让人请求出卖人赔偿履行利益或者交易机会丧失所造成的损失的，一般应予支持。

七、房屋买卖合同被认定无效的，应如何处理？

房屋买卖合同被认定无效后，应当按照《合同法》第58条规定处理，对于损失的赔偿责任，应根据双方过错的大小合理确定，并注意平衡双方当事人的利益。如果出卖人对合同无效具有明显恶意的，应判令其承担主要责任；如果买受人没有尽到谨慎的注意义务，有一定的过错，也要承担相应的责任，在确定损失数额时，因买受人无法取得房屋的所有权，增加了重置房产的成本，应考虑善意受让人的信赖利益损失，即需在考虑出卖人因房产升值所获溢价和受让人因前后房产价格差异造成的损失上按各自过错程度进行认定。

八、应如何计算案件受理费？

应当按照当事人的诉讼请求，按照《诉讼收费办法》的规定计收案件受理费：

（一）仅起诉确认合同效力，按件计收受理费。

（二）按损害赔偿纠纷起诉的，按要求赔偿的损失标的额计收受理费。

（三）主张交付合同标的物，按房屋价值计收受理费。