五、业主大会六大职能。

 广大的听众，大家好！我是刘海川，业主大会教程的编者。

上一节，我们认识业主大会。业主大会的组织成员由全体业主组织，组织目标是代表和维护小区物业活动中的业主合法权益，组织形式是开会的形式。书面征求意见与集中开会相结合。这节就从业主大会职能上分析，业主大会能做什么工作。

《物权法》第七十六条,下列六项事项由业主共同决定，就是必须由小区全体业主通过召开业主大会，共同决定，形成和公示业主大会决议，才具有法律效力。

（一）制定和修改业主大会议事规则；

议事规则是我们召开业主大会和表决议题的程序，是小区决定重大事项的程序法。有的地方，在小区议事规则中增设监督委员会、秘书处，有的设立了业主代表大会，加强业主与业主委员会的联系。这些都是很好的做法。每个小区都可以根据自己小区实际情况，做一些有益的探索，更好服务业主。

在没有业主委员会的小区，有的城市社区居民委员会，代行业主委员会的职责。严格的讲，这种代行业主委员会职责，需要召开业主大会，全体业主共同决定，通过这个议题，社区居民委员会才能有法律依据。没有业主大会的召开，就没有业主委员的职责，更没有代行一说。社区居委会做出业主委员会职责范围内的决定，如果业主提出诉讼，要求撤销决议，就可能败诉。
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

在维护建筑物过程，业主具体很多权利和义务，这是全体业主都应遵守的实体法，是国家法律在小区的具体应用。也可以根据小区的特点增加一些新的内容，如何管理宠物，如何管理高空抛物等，如何限制不遵守公约的业主权益等等。

首届业主大会必须通过《管理规约》和《议事规则》。因为只有通过了《管理规约》和《议事规则》，业主委员会工作才有章可循，才合法有据。业主委员会发现某项条款不适合工作，可以在不违背法律法规规定的情况下，召开业主大会进行修改。
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，负责召集业主召开业主大会、监督物业公司服务、执行业主大会决议等法定职责。我们以后会专门了解业主委员会职能，了解如何比较公开公正的选聘有能力的业主，担任小区业主委员会成员。

以上三项业主大会职权，是业主大会组织方面的建设，一般首届业主大会就能完成。以后的业主大会执行就可以。不必要每年每次召开业主大会，都通过《管理规约》和《议事规则》。由此可以看出，业主委员会的很大工作量，是组织建设工作，如何在业主中发现人才、培养人才、如何管理业主委员会、日常工作制度如何执行等等，这些都是业主委员会最重要工作内容，是做好物业服务监督工作的基础。

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；下一节详细谈
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

维修基金是业主房屋的养老金，是由业主筹集。现在业主办理房产证，都要先交纳维修基金。一般维修资金由房屋所在地的住建委维修基金管理部门统一负责保管和监督使用，有比较严格使用程序。

业主委员会成立后，维修资金也可以由业主委员会来保管使用。南方有的小区为了资金保值增值，用维修资金购买国库券，给业主带来更多的福利。

在维修基金的使用过程中，要分清维修的部分是全体业主共有，还是部分业主共有。部分业主共有的电梯、墙面、楼梯，需要维修的，就应使用特定维修部分共同业主的维修资金，而不能使用其他不需要维修部分业主的维修资金。这样的公平使用，能够避免业主纠纷。

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

改建、重建建筑物及其附属设施，包括小区里建设停车场，是全体业主召开业主大会共同决定。有的小区就没有召开业主大会，有的只通过居委会盖章通过了，建筑商办理好规划后，就开始动工修建。这样的做法，侵犯了全体业主的共同物权，会受到广大业主的抵制。建筑商就会被迫停工，损失也会很大。

因此，商家在参与住宅小区的配套建设改造过程中，需要详细了解小区公共场所的所有权人情况，才能确定工程的建设，这样能够避免很多法律风险。

决定（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；和（六）改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。也就是一般议题需要双过半，特殊议题过三方之二。
　　据了解，新的《民法典》草案规定将业主大会通过的议题，限定为一般议题为三分之二，特殊议题为四分之三，这样，业主大会的召开，难道就更大了。因此说，发动业主代表参加，对业主代表进行培训，统一思想，是我们成立业主委员会最主要的工作。
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

《业主大会议事规则》可以规定其他重大事项的具体范围。比如，小区的公共收益比较多，业主委员会有一定的使用资金权限，超过一定比例的资金使用，比如超过五万或十万，就应当召开业主大会进行决定。比如，要对小区业主进行分红，分配公共收益。需要召开业主大会确定的。很多小区的管理好了，会有很多收益，甚至远远大于小区业主每年缴纳的物业服务费用。所以业主参与小区管理，不仅仅能提高小区的服务，还有很多收益。当然也有很多困难需要大家克服。

总结本节内容，召开业主大会，确定共同业主决定的六项事项。业主大会的召开，不仅仅是业主委员会的提议，经过全体业主表决，形成业主大会决议的过程，更是汇总业主意见、宣传讨论理解议题、解决问题的过程，为以后执行业主大会决议做准备，增强业主团结，避免决议执行不了的风险。我们下节详细了解（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；大家有什么问题，可以提起，