三、召开业主大会的频率和形式

 广大的听众，大家好

上一节，我们讲到业主大会是由全体业主组成的社会组织。业主大会组织要开展活动，就要召开业主大会。也可以说，召开业主大会是业主大会组织唯一的活动形式。主要目的是：通过召开业主大会，全体业主听取业主委员会工作报告，决定小区重要事项，形成业主大会决议，交付业主委员会执行。

因此，业主委员会是汇总业主意见，形成业主大会议题，发起和组织业主大会召开，推动业主大会决议形成，并执行业主大会决议的机构。这节，我们了解业主大会的召开频率和召开形式。

1、为什么要谈谈业主大会召开频率。业主大会既然是一种组织，就有共同的目标和任务；为了实现组织的目标和任务，组织就要进行活动，进行工作。进行活动和工作是组织最显著的外部特征，活动和工作的频率就是组织活跃程度的表现。如果一个组织，几年都不开展活动，都不组织工作，那么这个组织，让人很难以想象这个组织的存在，更不要说要完成组织目标，实现组织任务。因此，业主大会召开是业主大会存在的形态，召开频率是业主大会活跃度的表现。

业主委员会在组织召开业主大会的时候，要有一定的工作计划和工作内容，才能的完成业主大会的召开。召开频率，决定着业主大会的工作内容和工作量，决定着业主大会联系业主的频率。《物业管理条例》“第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。”定期会议，就是由《业主大会议事规则》确定定期要召开业主大会的时间。小区业主大会召开的频率。可以一年召开一次，也可以二年召开一次，半年召开一次。我认为：比较合适的是每年召开一次。

类似与各级人大政协会议，每年春天，都要召开两会。人大政协代表在会议期间提出提案，进行讨论汇总，还要通过政府工作报告、检察院、法院、监察委员会等重要部门的工作报告，审议通过政府上一年的预算执行情况，下一年工作计划和预算。

如果代表对政府工作不满意，就会通不过工作报告。很早以前，我们人大会议一般都是举手表决。在2001年沈阳市人大会议上，就没有通过法院的工作报告。没有通过，就是人大代表赞同票没有超过人大代表总数的一半。此后， 有的地方人大会议也出现没有通过工作报告的情况，大家可以上网搜索一下。

审议工作报告，法律意义是什么？就是参会人员对做报告机构工作满意或不满意的表示。工作报告不是文字写的如何好，而是一年的工作成绩好不好。如果报告没有通过，有的需要再次做整改报告，有的认为需要该机构领导要引咎辞职等。

业主大会类似与各地的人民代表大会，业主委员会类似与政府。关于业主大会内容的详细规定，物业管理法律法规的，比较少，这全靠各个小区自己掌握。

《物业管理条例》“第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；”我认为，每年的业主大会，需要审议业主委员会当年的工作报告，内容包括，审议业主委员会一年的财务决算等执行业主大会决议。审议业主委员会下一年的工作计划和预算、让全体业主了解我们业主委员会一年工作内容，这些都是通常审议的内容，就是物业管理的实施情况的细化。

2、现实情况是：首届业主大会选举产生了业主委员会，业主委员会就不再召开业主大会，甚至几年召开不了会议，这样的小区很多。一届就召开一次业主大会，等着召开换届业主大会了。

这些情况都说明了，业主委员会内部的组织力度不高、业主委员会不知道如何开展工作，不知道如何宣传、发动业主参与。法律意识薄弱，更不知道如何进行法律宣传，增强业主委员会的实力。业主参与度不高。小区只有几个人员参与业主委员会工作，甚至业主委员会成员都是挂名的，都不参与实际工作，更不要说发展业主代表。小区里其他活动更是难以见到，谈不上为业主的服务。长期以来，业主就不知道有业主委员会的存在，这样的业主委员会是得不到业主的信任和拥护。这样的业主委员会慢慢会走向名存实亡。  

有的业主委员会，个人独断专横，个人意见，就代表业主委员会意见。业主委员会会议也是一言堂。根本无法召开业主大会，甚至不敢召开业主大会。更谈不上对业主的服务了。要改变这种状况，就是我们进行培训的目的。

3、业主大会的组织形式，就是业主大会的召开形式。

《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”即双过半要求。

如果小区业主比较少，十几户，可以集中讨论形式开会。如果几十人、几百户、上千户业主，就难以聚集在一起集体开会。如果参加会议的人数，不能双过半数，就不能保证会议的合法性。不合法的会议通过议题，就没有法律效力。因此，一般召开业主大会，大都是采取书面征求意见的方式。

为了让业主能够集中开会，可以根据小区的具体情况，设定业主代表大会。让每个单元业主的委托业主代表，参与集中开会，集中交流。这样开会，人数不宜过多，20-50人比较合适，便于业主代表集中征求业主意见，协助业主委员会工作。

总结一下，本节讲解了业主大会召开的频率和形式，每年召开一次，比较合适，召开的形式，书面征求意见的形式为主，业主代表集中开会为辅。