三、召开业主大会的准备工作。

 广大的听众，大家好！我是刘海川

上一节，我们讲到业主大会是由全体业主组成的社会组织。业主大会组织要开展活动，就要召开业主大会。也可以说，召开业主大会是业主大会组织唯一的活动形式。主要目的是：通过召开业主大会，全体业主听取业主委员会工作报告，决定小区重要事项，形成业主大会决议，交付业主委员会执行。因此，业主委员会是汇总业主意见，形成业主大会议题，发起和组织业主大会召开，推动业主大会决议形成，并执行业主委员会执行的机构。业主大会的召开，涉及小区全体业主，业主大会议题都是要充分考虑讨论小区的重大事情，为了完成小区这个重大任务，我们作为从事业主委员会工作的业主，就要做出充分的准备工作。这节，我们了解业主大会的一些特点、如何做好业主大会准备工作。

1、业主大会召开频率。《物业管理条例》“第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。”定期会议，就是由《业主大会议事规则》确定的定期召开业主大会的时间。小区业主大会每年召开的频率。可以一年召开一次，也可以二年召开一次，半年召开一次。我认为：比较合适的是每年召开一次。

类似与各级人大政协会议，每年春天，都要召开两会。人民代表在会议期间提出提案，意见建议，进行讨论汇总，还要通过政府工作报告、检察院工作报告、法院工作报告、监察委员会工作报告，审议通过政府上一年的预算执行情况，下一年工作计划和预算。

如果代表对政府工作或某部门的工作者不满意，就会通不过工作报告。沈阳市人大2000年开始用电子表决器，代替了举手表决的方式进行计票表决，人民代表就方便投票。在2001年沈阳市人大会议上，就没有通过法院的工作报告。没有通过的意义，就是人大代表赞同票没有超过人大代表总数的一半。此后， 有的地方人大会议也出现没有通过工作报告的情况，大家可以上网搜索一下。

工作报告没有通过的法律意义是什么？就是参会人员对工作不满意的表示。有的需要再次做整改报告，有的认为需要该机构领导要引咎辞职等。

《物业管理条例》“第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；”业主大会类似与各地的人民代表大会，业主委员会类似与政府。每年的业主大会，需要审议业主委员会每年的工作报告，审议业主委员会工作计划和预算、决算等执行业主大会决议、报告物业管理实施情况。让全体业主了解我们自己的组织业主大会一年工作内容。

2、业主大会的组织形式，就是业主大会的召开形式。《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。”

如果小区业主比较少，十几户，可以集中讨论形式开会，如果几十人、几百户、上千户业主，就难以聚集在一起集体开会。如果参加会议的人数，不能双过半数，就不能保证会议的合法性，不合法的会议通过议题，就没有法律效力。因此，一般召开业主大会，大都是采取书面征求意见的方式。

为了让业主能够集中开会，可以根据小区的具体情况，设定业主代表大会。让业主代表接受业主的委托，成为业主的委托代理人，参与集中开会，集中交流。这样开会，人数不宜过多，20-50人就可以，便于业主代表集中征求业主意见，传播业主大会内容，协助业主委员会工作，更有利于业主委员会服务业主的工作。

3、业主大会的议题。

在一般会议开会前，组织者应将把会议议题提前通知参加会议的成员，让大家都知道会议的内容，都能进行会议发言做准备，更好的解决工作中的问题。议题需要参与人员做出赞同、弃权和否决的三种表决内容的选择。

为了提高业主大会会议的效率和效果，召开前，业主委员会作为业主大会的组织者，需要提前拟定好业主大会议题。议题是会议讨论和表决的重要内容，无关议题应禁止业主讨论。议题的表决能推动业主大会工作的开展，并防范一些法律风险，使业主委员会的工作能够合法有据，让广大业主了解业主委员会工作，需要表决议题要经过业主表决并统计表决意见。一般都是形成业主表决意见的书面资料，由业主进行投票。更加能够提高业主委员会工作在业主心中的满意率。

    业主大会议题类似与人民代表大会的会议议题，有两类，一是工作报告类。对报告人的工作满意，表达方式就是通过报告。二是表决类，即法规、制度、决议、计划、预算、决算的通过。为业主委员会闭会后的工作提供可以执行的法律依据。

4、业主委员会的准备工作。

业主委员会组织业主大会的召开，应先召开业主委员会会议，广泛征求业主代表意见，讨论业主大会议题，并在业主委员会会议中进行表决，形成业主委员会决议。会议结束后，对业主委员会决议通过召开业主大会，要进行公示。告知全体业主召开业主大会的时间、方式、议题内容等主要事项。重要的议题，还要提前通知所在社区、街道办事处，征求政府方面的意见建议，有利于业主大会决议顺利执行。

法律依据在《物业管理条例》“第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”

总结一下本节的内容。要召开业主大会，需要做充分的准备工作，形成业主大会议题，和业主委员会决议，并公告，告知参与业主。下一届介绍一下业主大会的程序。谢谢大家。