二、物业管理区域的全体业主组成业主大会。

 广大的听众，大家好！我是刘海川

上一节，我们讲到《物权法》业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是一种特殊的社会组织，本节从业主大会的组织成员、组织目标来认识业主大会。

1、《物业管理条例》“第八条物业管理区域内、全体业主组成业主大会。”那么，什么是业主?

《物业管理条例》“第六条房屋的所有权人为业主”如何证明是房屋所有权人呢？现实中，我们买卖的房屋有很多种：商品房、房改房、小产权房、拆迁安置房屋、还有使用权房屋、集资建房、部队的房屋、等有7、8种之多。如何界定房屋产权人？就是商品房，从签订购房合同，到网签，到交房入住，到房产证发下来，就需要好几年的时间。夫妻婚姻期间购买的房屋归夫妻共同财产。可是，没有登记在房产证名下夫妻的一方，是不是业主呢？

房屋的权属登记是具有对外公示的效力，业主大会是公开的大会。业主身份应具有公开性。严格上讲，房屋登记部门登记的才算房屋的所有权人，才算业主。

如果一个小区都没有发放房产证，符合成立业主大会的条件，那就不能成立业主大会了吗？法律规定的房屋所有人是业主，非常科学的定义，只要证明实体是房屋的所有权人，就是业主。那么，购房合同也可以证明是业主。夫妻共有房屋算不算业主，可以由结婚证来证明，这些也可以在制定《小区业主大会议事规则》中来确定。

但是，成为业主委员会成员的候选人员，必须是房产证登记地人名，因为筹备组和备案政府机关要进行形式审查。避免选举出来的业主委员会不能备案的风险。

2、什么是物业管理区域？

物业管理区域，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。一般县区级住建部门物业科都可以查询到。这是设立业主大会、成立业主委员会的先决条件。

有人认为，一个物业公司管理的区域，都安装了一套监控系统，就可以认定是一个物业区域。是不对的。先有政府规划的物业管理区域，再有物业公司去服务管理小区。一家物业公司，可以负责服务管理多个物业管理区域。有的大的开发商开发成片的小区，可以划分几个区域管理区域，可以委托一家物业公司管理。不能说这个物业公司管理的一片小区都是一个物业管理区。

《物业管理条例》“第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。”当然，物业管理区域是可以变更的。物业管理区域的变动，需要涉及到物业管理区域的全体业主确定。现实中，存在着一个小区成立了两个业主委员会；有的业主不是业主大会的成员，这都是历史原因造成。

3、一个物业管理区有哪些业主，多少业主：是召开业主大会的基础，就是统计一个物业管理区域的业主总户数和总面积。才能知道一个小区能有多少比例的业主参加业主大会，业主大会的议题有多少业主赞同，有多少业主不赞同，才能计算出业主大会议题通过的户数和面积比例。

我们在一个小区的规划图中，可以看出，一个小区规划设计了多少户？还有幼儿园、学校、会所、物业用房、停车位等等。除了物业用房归公共配套用房、停车位，不应计入业主的专业面积外；可是，学校和会所，是谁的产权呢？有的人认为是开发商的，有的人认为是全体业主的。在这方面，法律界都有争论。

我建议：成立业主大会过程中，业主不应在这个方面去追究，过分的去确定业主。因为，大部分业主都是一般的小业主，即便是属于开发商的，面积也超不过10%。如果在这个方面去计较，就成立业主大会就遥遥无期。毕竟成立业主大会要面临的困难和问题，很多小的事情、不重要的问题，都要忽略。要抓现阶段重要问题和主要矛盾。重要问题是业主大会的成立，主要矛盾是业主的宣传发动组织工作，如何让广大的业主积极参加业主大会。所以，业主大会业主的总数和总面积，也是相对的准确要求。才能成功召开业主大会。

4、业主大会的组织目标是什么？《物业管理条例》“第八条，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”

业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动的合法权利，是业主大会的组织目标。业主大会不能超越小区物业管理活动的，这就类似与公司企业的营业执照的营业范围。

所以，对于业主委员会，业主大会的执行机构，法律法规也做了限制。《物业管理条例》“第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”

 最后，总结一下，本节认识了小区业主大会是由物业管理区域的全体业主组成，代表和维护业主在物业管理活动业主的合法权益是小区业主大会的唯一组织目标。下节从业主大会如何开展活动，认识业主大会。