合同法小知识之缔约过失责任

您是否遇到过商家不负责任的推销和信口承诺等不规则的交易现象？随着人们对参与社会经济活动广度和深度的增加，先合同义务（缔约过失责任）对诚信履约显得尤为重要。

一、签订合同过程中因合同尚未成立双方不受任何约束吗?

答：错，合同订立前仍有双方基于诚信原则而应负有的诚信缔约义务、告知义务、保密义务、保护义务等其他违反诚实信用的行为。

一、相关法律规定

1、诚信缔约义务

《合同法》第42条第1项关于“假借订立合同，恶意进行磋商”的规定。

2、告知义务

《合同法》第42条第2项关于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的规定，属于违反信息告知义务的情形。

3、保密义务

《合同法》第43条关于“当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任”规定

4、其他先合同义务

《合同法》第42条第3项关于“有其他违反诚实信用的行为”的规定，虽然没有具体化，但为“先合同义务”的在中国法实践上的发展预留了充分空间。如：保护义务等等。

三、案例

案例1、违反瑕疵告知义务

姜女士与肖某就本市大连西路的一套顶层二手房达成了购买意向。几天后，姜女士于合同签订当日支付给肖某10万元定金及房屋预付款3万元。半个多月后，本市连降大雨，姜女士偶然发现自己购买的这套二手房楼面渗漏水严重，雨水甚至渗漏至楼下，引起邻里纠纷。不久，姜女士以肖某出售房屋时隐瞒了房屋存在的瑕疵，使自己在不明真相的情况下签订了房屋买卖合同为由，未去办理过户手续，并诉至法院，要求认定合同无效，肖某应返还定金及预付款。法院经审理，支持了姜某的诉讼请求。

案例2、违反诚信履约义务

在签订订购协议之后，房产开发商变更了建设主体及规划设计，未按约定出售房屋的，应承担缔约过失责任，在确定缔约过失的赔偿范围时，应当以信赖利益的损失为限。

上海市虹口区人民法院认为，曹灿如与置阳公司签订的订购协议，符合预约合同系当事人双方为将来订立确定性本合同而达成合意的法律特征，不能认定为房屋买卖合同。

曹灿如按约支付了全部款项，但置阳公司却和莱茵思公司协议将工程建设主体进行调整，莱茵思公司对规划设计进行了变更，导致订购协议中双方约定将来正式签订房屋买卖合同的根本目的无法实现，违约责任在置阳公司。在综合考虑置阳公司的过错程度、曹灿如的付款情况以及上海市近年来房地产市场发展趋势的基础上，由法院酌定赔偿金额。判决：解除订购协议，置阳公司返还曹灿如购房款222万元及赔偿曹灿如222万元。

四、违法先合同义务应承担哪些赔偿责任

在赔偿范围上，违约责任赔偿的范围是受损方的现实利益，即合同有效成立因违约而使对方遭受的损失。违反先合同义务的赔偿范围不仅包括现实的支付，也包括可信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。直接损失包括缔约中的费用，如交通费、邮电费、误工费和银行贷款利息等其他费用，间接损失主要是丧失与第三人的缔约机会造成的损失。

五、律师建议：虽然在实际的经营活动中经常会遇到上述案例这样的情况，真正依据相关规定进行追究的案例较少，原因主要是未在买卖合同订立前收集相关证据材料。但从法律风险管控角度来看，必须对此引起足够重视，也应该做好相关证据的收集，避免相应的法律风险。