一、前言

为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，国务院办公厅于2020年1月23日下发《关于延长2020年春节假期的通知》，延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日），2月3日（星期一）起正常上班。2020年1月28日江苏省人民政府办公厅发出《关于延迟企业复工的通知》，要求江苏省内各类企业不早于2月9日24时前复工。苏州市亦规定房屋建筑和市政基础设施工程复（开）工时间原则上不早于2月20日。

基于疫情的防控需要，各级政府采取的相关防控措施，特别是延迟复工措施必然会对建设项目及建筑施工行业的建设、施工活动产生不同程度的影响，为帮助建设单位、施工单位防控相应法律风险，本文将分别以建设单位、施工单位角度，就停工、复工期间可能生产的法律风险进行分析并提出相应的法律解决建议。

二、本次疫情对建设单位的影响及应对措施

1、影响项目开发建设进度

根据苏州市住房和城乡建设局下发的《关于全力做好建筑行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》（苏建函质〔2020〕23号）的要求，苏州市房屋建筑和市政基础设施工程复（开）工时间原则上不早于2月20日。前述关于建筑行业防控措施将直接导致疫情期间的建设项目施工延期。

建议在复工前，建设单位与施工单位就建设工期等事宜重新协商并签署书面补充协议，以便统筹建设项目施工总体进度，防范复（开）工后抢工期、赶进度带来生产安全风险隐患。

2、积极做好复工前准备工作

因建设项目所需的劳务人员及各类建筑材料、机械设备可能会因所在地采取停工或限制人员、建筑材料流动等措施，间接影响到建设项目的复工进度，同时根据苏州市住房和承建建设局下发的《关于加强全市建筑工地复（开）工疫情防控及安全生产监管工作的通知》（苏建函质〔2020〕31号）要求，建筑工地应严格做好复（开）工前的疫情防控及安全生产准备工作，并符合以下条件后向属地住建部门申请复（开）工后方可开工：

（1）成立领导小组；

（2）落实人员管控；

（3）现场防疫管理；

（4）防疫物资准备;

（5）现场安全管理；

（6）教育交底工作。

根据文件要求，建设单位承担建筑工地复（开）工疫情防控及安全生产的首要责任。为此建议建设单位提前与各分包单位了解物资、材料供应状况、人员配备到位情况，同时做好建设项目现场的疫情排查和消毒、医疗防护用具的采购、制定切实有效的疑似感染人员的隔离、处置方案，确保有序复工。

3、根据实际情况履行施工许可证的延期、报告、核验义务

根据《建筑法》第9条之规定，新建项目在领取施工许可证满3个月未动工的，建设单位应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。否则，如果不能开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。如果已经在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。

本次疫情发生在春节前夕，故建议对于新建项目，如果施工许可证领取时间截止2020年2月20日（含疫情停工期间）满三个月，且并未动工的，建设单位应当主动申请施工许可证延期，如果停工超过在一个月内应当履行报告义务，截止复工时停工超过一年的，应当主动履行核验义务。

4、房地产项目超过动工开发期限、竣工期限、交付日期的应援用不可抗力免责

根据《房地产管理法》之规定，建设单位以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。并且对于大部分《国有建设用地使用权出让合同》中亦会对于开竣工期限进行约定并约定违反开竣工日期的违约金，此外对于预售房屋由于竣工时间的延迟必然导致无法如期按照与购房人之间签订的《商品房买卖合同》中约定的交付日期按期交付。

《房地产管理法》规定如果因不可抗力造成动工开发期限迟延的除外。故对于房地产开发项目，如截止2020年2月20日仍未动工的或竣工日期截止的，建议房地产开发企业积极与土地行政主管部门沟通，将受疫情影响无法动工的期间剔除，对竣工时间依法予以顺延，必要时主动向《土地出让合同》的出让方提交不可抗力的书面文件。同时应当向购房人发延期或可能延期交房的书面通知，保留通知凭证。

  5、房地产开发企业应重点关注受疫情影响期间的房地产政策

鉴于本次疫情对房地产行业的影响备受关注，纾困房地产和建筑企业的政策开始密集出台。如无锡市委市政府出台17项政策措施，支持受疫情影响的困难房地产和建筑施工企业。其中备受关注的“已经领取施工许可证范围内的楼栋，因疫情影响施工建设的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成25%以上投资即可（装配式建筑的形象进度要求不变）。每一批次申请销售规模原则上高层商品房不少于2万平方米、多层商品房不少于1万平方米。”及“因疫情影响造成已出让土地延期复工，不能按期开竣工的，开竣工时间相应顺延，我市实施疫情防控一级响应措施期间不计违约责任；不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延”无疑对于房地产企业为利好消息。此外西安、南昌等地相继出台允许房地产开发企业延期签订成交确认书和出让合同、延期缴纳出让金、允许延期开竣工，不超过6个月、下调土地出让竞买保证金比例等措施。建议房地产开发企业密切关注本地政策的变化，主动搜集、了解、运用利好政策。

二、本次疫情对施工单位的影响及应对措施

1、施工单位应当提出工期顺延申请

按照《建设工程施工合同（2017示范文本）》，发生不可抗力时，应当顺延工期，但前述示范文本仅为参考，实务中也大量存在双方合意签订的其他版本施工合同，故施工单位应当从自身签订的合同中寻找工期顺延的约定，并以此向发包人提出工期顺延申请。同时应当根据法律规定或者合同约定施工单位如要申请工期顺延的，应及时通知发包人。此外，及时书面与分包商和供货商沟通，要求其对分包或供货合同的履约是否受到疫情的影响进行书面说明，以便为下一步复工作出相应的应对方案。

2、援引不可抗力

对于受到本次疫情严重影响而可认定为遭遇不可抗力的，施工单位因此不能履行合同的，可部分或全部免除责任。此外，《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第十五条第(五)项规定，不可抗力造成的工程费用和工期的变化产生的风险由建设单位承担。据此，因本次疫情导致的建筑材料价格上涨的费用主要由发包人承担较为合理。建议施工单位与发包方根据实际情况协商后确定材料价格，并及时签订书面补充协议。同时应当及时与建筑设备出租单位协商租金的减免事宜，收集不可抗力的证据作为租赁建筑设备减免租金的法定事由，并依法履行通知等义务。

3、妥善处理农民工工资

根据《保障农民工工资支付条例》，建设工程领域实行农民工实名制、农民工工资总包单位代发制，而且开设劳务工人工资专户，劳务费用由发包人支付到工资专户后只能专项用于工资支付，承包商不能也无法挪用。同时，根据《建设工程施工合同》(GF-2017-0201)17.3.2规定：“不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和(或)工期延误等后果，由合同当事人按以下原则承担：因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担”。因此，对于停工期间劳务工人的工资仍需要发包方代为支付,施工单位应及时向发包方请款，避免引起农民工工资纠纷。

4、做好复工前的准备工作及合同解除的应对工作。

施工单位应注意疫情发展态势，强化人员摸底排查工作，及时关注本地复工政策，准确预测复工时间。复工后严格落实农民工实名制管理制度，对进场务工人员及项目管理人员及时在《苏州市建筑业从业人员管理服务平台》的基本信息进行更新录入，并严格执行每日考勤制度。此外，如疫情影响时间持续超过合同规定的期限，如根据《建设工程施工合同（2017示范文本）》的约定因不可抗力导致合同无法履行连续超过84天或累计超过140天的，施工单位有权要求解除合同，解除后应按合同约定及时开展工程款结算。