物业服务合同案代理意见

四川君定律师事务所律师侯国君作为原告甲公司的诉讼代理人，现就诉被告乙公司物业服务合同纠纷一案本诉涉及的相关问题，发表补充代理意见，供法庭参考。

一、被告以案涉物业已经出售他人并办理了备案登记为由，提出对该部分物业服务费没有支付义务的抗辩理由不能成立。

1、被告在本诉中只提交了《商品房现销合同信息摘要》，以证明部分物业已转售他人。首先这些摘要没有加盖不动产登记机关印章，系被告自制材料，原告对其真实性不认可。被告的举证不能证明该部分物业经出售他人。

2、《商品房现销合同信息摘要》只显示的网签信息，不代表该部分物业已经过户到买受人名下。因此从摘要内容看，所涉物业仅为预售，物业产权未完成过户，至今买受人未取得房屋所有权，被告仍是房屋所有权人。根据《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条第五项业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。因此，被告作为物业所有人应当履行业主缴纳物业服务费的法定义务。

3、被告辩称，其已经将物业转售他人或者将物业交他人使用。但被告并未向法庭提供《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》，来证明在物业转售他人或者交他人实际使用，没有证据证明已经约定物业服务费应当由买受人或者物业使用人缴纳。根据《物业管理条例》第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位与买受人之间是如何约定的前期物业费用的，原告至今无从知晓。现实生活中，建设单位在预售物业时，可以约定在交付前物管费由建设单位承担，也可以约定在办理产权证时物业服务费由建设单位承担。案涉物业为商业用房，事实上，被告将这些物业预售后返租过来，自己招商统一从商业经营。被告统一向物业承租人收取了商业管理费和物业服务费。因此，商品房预售他人不代表物业服务费应当由买受人承担。

4、根据原被告签订的《前期物业管理服务合同》第1.2条物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳。第1.6条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方（物业公司）。根据该约定，被告作为业主，无论其与买受人或者物业实际使用人之间是怎么约定物管费的，被告对这些物业服务费仍负有连带支付义务。更何况，被告背离双方约定，利用其作为物业出卖人和商业管理人的优势地位，拒不将其签订的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》以及商铺经营租赁相关合同交原告。被告的举证无法证明案涉物业存在其他实际使用人。因此被告对这些物业服务费有直接支付义务。

 综上可见，无论是从《物业管理条例》规定的业主缴纳物业服务费的法定义务，还是从双方签订的《前期物业管理服务合同》中约定业主对物业服务费负连带支付义务，在这些物业所有权证未办理给买受人之前，被告作为物业的所有权人均对这些物业服务费有支付义务。被告以物业已经预售他人，不应当支付物业服务费的抗辩理由不能成立。

二、按被告的抗辩理由，本案的裁判结果涉及案外人。法庭应当通知物业的买受人或者实际使用人作为第三人参加诉讼。

 被告认为物业已经转售他人，物业服务费应当由买受人或者物业实际使用人负担。如果法庭采信被告了抗辩理由，这部分物业服务费应当从诉请金额中扣减。这意味着该物业的买受人或者物业实际使用人对原告承担着物业服务费支付义务。而事实上，被告将商铺返租回来统一经营，其已经收取了全部物业服务费。如果法庭采信被告的抗辩理由，这意味着这些买受人或者物业使用人将支付两次物业服务费。这个裁判结果与这些案外人有直接利害关系。他们对本次诉讼依法享有知情权、应诉权和抗辩权。

《民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。因此法庭应当通知这些物业的买受人或者实际使用人参加诉讼，以查清被告与案外人之间关于物业费的约定和实际支付情况。否则，本案审理程序违法。

综上所述，被告是案涉物业的所有权人，依法应当认定为业主。依据《物业服务条例》确定的业主缴费的法定义务，以及双方签订的《前期物业管理服务合同》确定被告向原告缴费的连带义务，被告均应向原告支付物业服务费。因此被告在本诉中的抗辩理由不能成立，请人民法庭支付原告诉讼请求。

              四川君定律师事务所

                 律师  侯国君

              二零二零年二月十三日