1、业主大会是一种社会组织

广大的听众，大家好！我是刘海川。根据多年从事小区业主大会的辅佐工作，感受到法律培训和业主大会管理知识培训的重要性，便制作了这期课程，即业主大会教程。目的是为了让广大业主，尽快熟悉、和了解业主大会和业主委员会，尽快增加业主大会工作的实战管理经验，统一思想和认识，减少分歧，提供帮助；避免我们业主走弯路，避免辛辛苦苦成立的业主委员会走向名存实亡。让更多的小区都能成立业主大会，更容易，更简单解决小区问题。

随着国家大规模的城镇化建设，原来居住的农村大院和机关家属院的，越来越少了；很多人都搬进了高楼大厦，成为了城镇居民，成为小区业主。我们就谈谈我们身边最常见的，又是最陌生的事情，业主大会。业主大会是什么呢？主要存在哪些问题?与我们每个人有什么联系呢？认识业主大会有什么意义？这就是我们课程的内容，都是围绕这个问题展开。

汉语词语来源很广泛，有两个来源，一是来源于我们的日常生活，现在产生很大网络新词，如粉丝、屌丝等都是来源于生活。二是来源于法律法规中规定的词语。法律规定里的词语也是来源于生活，经立法机构法律专家提炼，以法律的形式确定下来，有它独特的含义。反过来应用于我们的生活。

所以一个词语，在不同的语境中，在不同的说话交流环境中，都有不同的含义，又随着社会的发展而变化。很多专业名词与我们日常生活的名词含义不同。如果我们交往使用词语的时候，出现概念不清，内容不准确，就会影响我们的交流和沟通，更影响着工作的开展，容易产生误会和矛盾。业主初次了解业主大会，初次参与成立业主大会，在业主大会工作中应特别注意的。要尽可能要让对方、让业主清楚我们要做的工作，为什么这样做，更能避免误解和矛盾。我们的业主大会工作就包括教育工作，让更多的业主认识业主大会。我们的工作就更容易。很多业主还没有意识到业主大会是一种组织。如果意识到我们小区业主要成立，我们全体业主组成的业主自己的组织，就是业主大会，这样，更能增强业主大会的归属感，增加业主之间的亲和力，更能发动更多的业主参与具体的工作中。

因此，“业主大会”含义有两种表现，一就是全体业主要开的会议就是业主大会，指我们具体要召开的首届业主大会，或每年都应该召开的业主大会，由业主委员会向汇报一年的工作。另一种意思，就是业主大会组织。具有来源于2007年10月1日起施行《物权法》规定，“第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”这里的业主大会，是一种社会组织，是由物业管理区域的全体业主组成的社会组织。

要设立业主大会，就要根据物业管理条例的规定，召开首届业主大会，通过业主大会议题，主要有1通过《业主大会议事规则》，就我们业主要业主大会和表决议题的程序和规则，2通过《业主公约》是全体业主之间的合同，约束全体业主权利和义务的公约，3选举业主委员会成员，是解决小区业主问题等日常工作和组织业主大会召开。召开完毕，通过首届业主大会的三个议题，就算设立完毕。还要要到政府部门备案，刻制的公章主要有两个，一个业主大会章，一个是业主委员会章，才能对外对外从事业主大会工作， 

既然，业主大会是一种社会组织。那么，什么是社会组织，社会组织是为了实现特定的目标而有意识地组合起来的社会群体，如企业、政府、学校、医院等。是人们为了特定目的而组建的稳定的合作形式。由此可知社会组织的共同点，1、要有特定的目的，2、是人们有意识的组织起来，3、是社会群体。4、是一种组织合作形式。

凡是组织，都是一种人们的合作形式。是组织，就符合组织运行规律，有共同的组织特点，管理的方法都是可以相互参考的，比如最发达的管理理论，是企业管理，其次是政府管理，有很多专门的学校和专家来研究，来实践。如果明白了这些，就可以针对业主大会的特殊性，将企业管理的理论经验应用到业主大会的管理中。

业主大会一种特殊的社会组织，特殊在成员之间关系非常松散。最接近业主大会特点的就是协会，与小区业主大会有很类似的特点。 按照法律规定，符合条件的小区都应该设立业主大会。各地的设立条件不同，一般都是小区业主入住过半数就符合成立业主大会的条件，就是规划的小区业主户数和面积，如果入住的业主超过半数入住小区，入住的小区业主都应该发起设立该小区的业主大会。

现在，全国各地，业主大会组织的数量和生存状况情况如何呢？ 据网络资料，全国符合条件的小区，大部分没有设立业主大会。设立业主大会的小区估计有不到三分之一，有的省份和地市还要低。这可能是由于大部分物业公司管理小区还不错，服务很好，小区的大部分业主感觉很满意，认为不需要成立业主大会，没有必要设立业主大会。另一个的原因，有的业主表示设立业主大会非常难，说业主大会选举，是世界最难的选举，需要实名投票，双过半才能成功召开业主大会，候选人才能成功当选。这与村委会的选举有很大不同，不是选举得票多的当选。

在这些三分之一登记备案的业主大会中，又有约三方之一的业主大会，业主委员会成员无法开展工作，因各种原因辞职，整个业主委员会名存实亡。能工作比较好的，业主比较满意的业主大会，估计有三份之一吧；上海市政府全力推进业主大会地成立，有90%的小区成立业主大会。但是，业主与业主委员会会的矛盾突出，我认为原因是，后期的规范建设和业主代表培训没有跟上，造成业主要取消业主委员会意愿和呼声。

 有的地市，在12345政府热线投诉中统计，有三分之一的投诉是在小区物业服务方面。小区物业服务的投诉状况，影响着基层政府社区的治理，更影响着基层党组织在业主心中的形象。这些投诉，一方面反映了业主维权意识的提高，另一方反映了大部分业主存在的依赖心理。投诉政府，就是依赖于政府来出面解决小区的物业问题，没有自己解决自己小区问题的意识和解决问题的主动性。

国家法律设计小区物业管理的模式，就是设立业主共同讨论决定小区公共事务的组织，即业主大会；业主大会组织就是专门来解决小区业主在物业服务中的问题而成立的组织。这是基于法律规定物权的特点，即所有权特点包括管理权的逻辑关系产生了。正是由于大量业主大会的缺失和管理能力的欠缺，直接产生了业主对政府的投诉，两者之间存在着直接的因果关系。

业主大会存在状况，是如何产生的？应该如何解决呢？

我认为：产生的最主要原因是，大部分业主都是初次接触业主大会，对业主大会特点和规律不了解，不熟悉；不知道如何如何根据业主大会内在规律开展工作，没有建设业主大会的目标和思路，更没有组织管理的风险意识，这就是以后课程要解决的问题内容。

本业主大会教程，就是试图从法律上、心理上、社会上、管理上、教育上、政治上等各方面解析业主大会的特点，认识业主大会的发展规律，探讨我们业主如何规范建立业主大会，有哪些实践经验，为小区业主管理好小区，提供更多的参考。

回顾一下本节内容，我们认识到，法律规定，小区业主可以设立业主大会，符合条件的小区都应该设立业主大会，业主大会是全体业主的组织，是管理小区业主共有部分物权，协调解决业主之间矛盾问题的组织。业主大会是不是法人组织，能否独立承担责任，现在法律界还存在争议，我们不去讨论。只是有关的法院还判决业主委员会不能成为民事诉讼的原被告，更说明业主大会有很多人不熟悉，就连法律专业的法官也会犯这样的错误。还要有很多争议问题。我们先不去谈，先了解对我们具体工作有实际作用的内容。

各类组织都有共同的组织管理特点。我们可以结合我们自己所在的组织，思考一下有什么好的管理经验？反过来应用业主大会这个组织，又将如何管理？才能有效，达到目的，完成业主大会的职能和任务。大家有什么问题，欢迎留言讨论。