案情简介：

2017年1月14日，S某与Z某就位于河北省三河市的某套房屋签订《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议》及《补充协议》。总成交价为255万元。合同签订后，买受人Z某陆续向S某支付房款150万元，但由于同年6月2日廊坊市发布限购政策，Z某丧失了购房资格，后双方签订补充协议，约定Z某可以变更买受人。另外受该地房地产市场的影响，房价大幅下降，Z某要求解除双方的房屋买卖合同，而S某反对，遂Z某将S某诉至法院，请求法院判令解除双方的房屋买卖合同，并要求S某返还房款150万元；S某不服，提起反诉，同意解除合同，但请求法院判令Z某赔偿涉案房屋降价损失20万元。此案经历了一审、二审，一审被告胜诉，原告上诉，二审法院维持原判。

律师分析：

由于政策调整，买受人丧失了购房资格，导致合同无法进行，就此双方都不存在违约行为，因而不用负违约责任。但由于外部原因如房地产市场的波动，出卖人S某一人承担导致房屋降价损失100万元违背了公平原则。

2017年6月2日廊坊市发布政策限定非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房。根据政策原告Z某虽然没有了购房资格，但是双方签订了补充协议，约定Z某可以变更买受人，然而Z某并没有变更，之后房价下降，Z某无法从中获利，遂要求S某返还支付的全部房款，且Z某购买涉案房屋并非居住，而是炒房赚取利益，违反国家政策，由S某承担全部损失是显失公平的，并且是对炒房行为的纵容，因而买受人Z某应对S某进行补偿。

实际审理：

双方因购房政策调整解除合同视为“不可归责于双方事由”的解除合同情形，故双方均不构成违约。Z某购买涉案房屋属于投资行为，故依据房屋价格下降的实际情况，兼顾合同的履行情况、双方预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定原告Z某补偿被告S 某房价下降损失20万元，被告S某扣除该补偿后，返还原告Z某130万元；解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。

律师忠告：

针对房屋买卖合同纠纷，由于情势变化，如政策调整导致一方购房资格丧失，解除合同应为必然结果，双方均不属于违约，坚持要求继续履行合同的请求不能得到支持；依据最高院民事工作会议纪要精神，对于购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，未约定的，依据法院自由裁量。