侄女把叔叔的房子卖了，买家怎么办？

2016年8月，买家张某在某地买了一套拆迁安置房，房子的产权归叔叔所有，侄女以叔叔的名义与张某签订房屋买卖合同，并收取定金和购房款。因当地的房价上涨过快，一年的时间，房价已翻倍了，侄女就说叔叔不卖了，无奈，买家就委托本律师提起诉讼，诉讼的核心首先要继续买房，过户，如无法过户，只能要求赔偿。本案第一次开庭后，侄女陈述其没有得到叔叔的授权卖房，法院给叔叔做调查时叔叔陈述其并未委托侄女卖房，也不同意卖房给张某。张某在无法继续买房的情况下，只能要求解除合同，返还购房款和赔偿损失。因侄女只愿意赔偿五至八万，张某只能申请对房子市场价值进行鉴定。因张某自身在买房过程中也存在相应的过错，未核实侄女有无卖房的授权，张某需自己承担部分损失，双方根据鉴定价格确定了张某合理的损失，在法院组织的调解下达到调解协议。

律师对本案的思考：

1、        要买没有产证的拆迁安置房，需要与谁签订买卖合同？

因拆迁安置房比商品房要便宜很多，很多买家倾向购买拆迁安置房。有产证的安置房很好办，直接与产证登记的所有人签订购房合同，这样风险无疑是最小的，但没有产证的拆迁安置房，该与谁签订合同？

根据房产的交易习惯、拆迁政策和法院以往的司法判决来看，买家应与拆迁协议安置人或购房合同中买房人签订房屋买卖合同，不过买家应优先考虑与拆迁协议所有安置人签订合同，这样对买家最保险，并要求卖家提供拆迁安置协议，购房合同副本等作为合同的附件。

2、        那对本案而言，张某需要注意什么？

侄女以叔叔名义卖房可能有几种情况：（1）、侄女有叔叔的书面授权；（2）、侄女有叔叔的口头授权，买家或中介核实确认过，并留有证据；（3）、侄女有叔叔的口头授权，买家和中介未核实；（4）侄女没有叔叔的授权，事后叔叔认可侄女卖房的行为；（5）侄女没有叔叔的授权，事后叔叔不认可侄女卖房的行为；

对于发生上述（1）、（2）、和（4）三种情况，在叔叔不卖房的情况下，张某还是可以继续要求叔叔把房子卖给他。对于第（5）种情况，张某无法要求继续购房，只能根据合同法第48条之行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任规定，向侄女主张返还购房款和赔偿损失，当然张某自身也有部分过错，自己也要承担部分损失。

对于上述第（3）种情况，就比例复杂，如张某或中介事后核实了侄女得到叔叔授权卖房，那么张某在叔叔不同意卖房的情况下，依然可以继续买房。如张某未事后核实了侄女得到叔叔授权卖房，同时在当地房价飞涨的时候，就有极大可能演变成第（5）种情形。而案件中，就发生这样由第（3）变成第（5）的情形，导致张某不得不只能主张损失赔偿，同时自己也要为自己的行为承担部分责任。

总之，买房的第一步要搞清楚与谁签订合同，这是日后万一发生争议时买家能否顺利买到房的关键，法律不会以你不懂法而照顾你，到时你因你不懂而无法继续买房，哭都来不及的。