租赁合同无效的法律后果

案情简介：

2017年3月22日，张某与李某签订《厂房租赁合同》，约定张某将位于白云区某厂房出租给李某使用。双方约定使用期限是一年，李某当场一次性支付了一年的租金10万元。2017年8月13日，张某突然电话告知李某，案涉房屋因存在严重安全隐患被要求整改。李某才知悉，案涉厂房所占的土地属于集体性质，一直没有取得乡村建设规划许可证和相关审批文件，因此，李某将张某起诉到法院，请求法院判令双方签署厂房租赁合同无效，返还已收取租金并赔偿损失。

律师评析：

张某与李某签订的《厂房租赁合同》属于无效合同，无效合同自始无效，张某因为该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。

本案承租人李某原本依据房屋租赁合同合法取得房屋的占有，现在《厂房租赁合同》无效，没有合法依据，应当返还出租人。由于承租人实际上占有并使用了出租人的房屋，享有一定的利益却缺乏法律上的原因，构成不当得利。

合同无效后，合同条款除有关争议解决的条款外，其它条款均无效。出租人虽不能按照约定的租金要求承租人支付租金，但却可以不当得利要求承租人支付一定费用。

此外，租赁合同无效后，承租人可以根据缔约过失责任要求出租人赔偿损失，本案中张某存在一定过失，因此要承担相应的赔偿责任。

法条链接：

《合同法》第五十二条 合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。