房屋租赁合同之转租

承租人隐瞒出租人，超期转租给实际使用人，后出租人要求实际使用人向其交付超期部分的租金，实际使用人支付后，能否主张要求承租人返还这部分租金？

基本案情

2013年12月4日，王某与甲公司签订了房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给甲公司使用，租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日止，押金为5万元。

2015年9月17日，双方签订了续租协议书，约定续租期限为2016年1月1日至2019年12月31日止，年租金为60万元。随后甲公司向王某支付租金至2018年12月31日。

期间，乙公司书面告知甲公司其为涉案房屋真正的产权人，要求甲公司提供与其的合法租赁合同，否则乙公司有权要求甲公司搬离涉案房屋。于是，2018年9月8日甲公司与乙公司签订了房屋租赁合同，约定年租金为64万。

现甲公司起诉至法院，要求王某退还从2018年9月7日至2018年12月31日的租金和押金。

庭审中，乙公司声称其与王某租赁合同到期后，便与甲公司签订新的租赁合同。而王某认为其与乙公司的租赁合同到期后，双方存在无固定期限的租赁合同关系，至今为止没有收到乙公司解除合同的通知，王某与乙公司的租赁关系仍在持续中，无需退还已收取的租金和押金。

争议焦点

1.王某与乙公司的租赁合同到期后，双方之间是否成立无固定期限的租赁合同关系？

2.甲公司是否有权解除与王某的续租协议，并要求王某退还已收取的租金？

  法律关系

一、王某与乙公司的租赁合同到期后，双方租赁关系终止。

本案中，出租人与承租人的合同到期后，双方没有续订，王某也没有实际使用涉案房屋并向乙公司缴纳相应的租金，并且乙公司已经向涉案房屋实际使用人甲公司提出书面异议。

不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第236条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

双方之间不成立不定期限的租赁合同关系，因此，王某与乙公司的租赁合同到期后，根据《合同法》第235条规定，双方权利义务终止，王某应当返还涉案房屋。

二、王某无权将涉案房屋转租给甲公司，甲公司无法实现合同目的，有权解除与王某之间的合同。

      甲公司此前不知道王某与乙公司之间的租赁合同的具体情况，对于王某自2018年9月7日不再享有涉案房屋的承租权和转租权的情况毫不知情，因此在本案中，甲公司是善意的第三人。

      同时，王某与甲公司的续租合同期限超过了其享有的转租权的期间，导致甲公司不能实现合同目的，甲公司有权解除合同。因甲公司一直实际占用涉案房屋，故合同的解除日期应为甲公司与乙公司签订租赁合同的起租之日，即2018年9月8日，王某应当将其已经收取的2018年9月8日至2018年12月31日的租金退还给甲公司。因双方租赁合同已解除，王某还应退还押金。