房贷政策变动是否属于不可抗力

       房子对于每个家庭来说都是刚需，但是房价确是很多人心中的痛，买不起一手就只能买二手房，但对于普通老百姓来说连买二手房的钱也是辛辛苦苦攒的，不够的还是得贷款，好不容易凑够了钱，政策却变了，房贷政策变动买不起了怎么办呢？

       A与B于2010年4月11日签订《房屋转让合同》一份，合同约定：A将坐落于××房屋转让给B；该房屋转让价格为700000元；B于2010年4月26日前将首付房款280000元打入监管账户，B同意入帐后且贷款资料齐全后5个工作日内银行再转付给A，该笔房款专用于偿还A该房的前期银行贷款，不足部分A自行偿还。B同意其余房款提出市公积金贷款申请，按银行规定办理，如未能通过公积金贷款申请，无条件改为商业贷款。若B未按合同约定的时间付款，逾期付款超过7天，B向A支付违约金共计70000元整，合同终止，B将房屋退还给A。

       2010年4月23日，B在自己的银行帐户内存入280000元。同日及次日，B分别向房产委托代理机构××公司的领导及经办人邮寄了《备忘录》，4月23日的《备忘录》记载：“我们是购买××房的B方，原与A签订的房屋转让合同是首付4成，在4月26日前打入你们的监管银行，现政策变动，首付款提高到不少于5成，由于政策变动，首付款提高到不少于5成，由于政策变动原因，使我无力支付5成首付的房款，特告知”。

       4月24日的《备忘录》记载：“我们于2010年4月11日在你们这里签了房屋转让合同，购买××房，本来我们是会执行这份合同的，在4月26日前把首付款打入你们的监管银行，现政策变动，首付款提高到不少于50%，由于政策变动原因，使我们无力支付50%首付的房款而无力购买，我们要正式通知你们，我们要终止这份合同”。

      另B名下曾购买过三套房屋，其中两套在B与A签订《房屋转让合同》前先后已出售，剩余一套于2010年6月28日出售，出售价格1950000元，同年7月底B又购买本市民安苑42平方米房屋一套，全款付清。A向法院起诉要求终止履行《房屋转让合同》，并要求B支付违约金70000元。

       B答辩称，因2010年4月17日国务院颁布的国发［2010］10号文件的出台导致合同无法继续履行，B已将合同约定的首付款存入账户，但经中介公司明确告知双方签订的合同因国家新政的出台已经无法按照合同继续履行，因此双方终止合同。

       B自从新政出台之后，一直与A进行协商，并愿意适当补偿A，造成本合同无法继续履行是不可抗力，而并非是B故意不愿意购买而造成的违约。请求驳回A的全部诉讼请求。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

 (一)因不可抗力致使不能实现合同目的在合同中。在实践中，买卖双方一般会在合同中约定因不可抗力导致合同无法继续履行的，双方均可以解除合同，并互相不负赔偿责任。

可见，司法实践中不可抗力的认定直接影响买卖双方责任的承担。那么，什么是不可抗力？本案中B辩称的新政出台导致贷款政策变动是否属于不可抗力呢？

不可抗力

首先，法律上说的不可抗力根据第一百八十条:因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为，如政府干预、征收、征用;社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

构成不可抗力必须具备以下要件：

1.在订立合同时，不可预见的偶然性。

案例分析