对外出售房屋为共同房屋,仅共有人之一对外出售房屋的,房屋买卖合同的效力如何认定?
关于此类房屋买卖合同的效力问题,司法实践中一直存在重大争议。
律师认为:此类房屋买卖合同的效力应视交易具体情况分析,一般应当根据不动产登记的权属状况而定。
一、如果房屋出售时,房屋权属登记仅为出卖人一人,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人是房屋的完全权利人,其与出卖人签订的房屋买卖合同,一般应当认定为有效。(但如果有证据证明买受人存在过错、与出卖人恶意串通、损害其他共有权人利益的除外!)
二、如果房屋出售时,房屋权属登记为数人的,基于部分共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他共有权人事后不予追认的情况下,应当认定出卖人与买受人签订的房屋买卖合同无效,但是买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应当确认房屋买卖合同有效。