引言：

近日，南京某长租房托管公司（下文简称托管公司）无法支付房屋租金的事件愈演愈烈，许多房东都是被托管公司高额的租金所吸引，将自己的房屋出租给托管公司，现在无法按期收到租金，每个月还要偿还房贷，苦不堪言；其实，大部分租客也都是年轻人，手头资金较少，听信了托管公司租金年付的优惠，不惜借钱也要一次性支付一年的的房租，结果现在面临房东中途收房，真是有苦说不出。不管是房东，还是租客，都是这次事件的受害者，由于目前托管公司暂时未公布任何解决问题的方案，部分房东通过断水断电来收回房屋，部分租客对收房持强硬抵抗态度，房东和租客之间存在激烈冲突，为社会带来很大的隐患。

一、托管公司经营模式：

                                        高价收房                                            低价出租

                                            按季度支付租金                                                              按年度收取租金

二、出现的问题：

1、出租人无法按照合同约定按季度收取租金，无奈之下，只能选择解除租赁合同，进而收回房屋；

2、次承租人已经支付整年度租金，面对房东的收房行为，影响甚至丧失了对房屋剩余租期的使用权。

三、法律分析：

1、托管公司与房东签订租赁合同合法有效，托管公司与租客之间的转租协议也是合法有效的，合同各方都应该按照合同约定履行合同义务；

2、租赁合同出现合同僵局的原因是托管公司无法按照约定向房东支付租金，根据《合同法》第九十四条的规定，房东在托管公司未支付租金已经构成根本违约的情况下，有权解除租赁合同；

3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果租客愿意代替托管公司向房东支付租金和违约金，那么房东无权解除租赁合同，租客可以继续使用房屋，租客的额外支出费用可以向托管公司主张；

4、如果租客拒绝代替托管公司向房东支付租金和违约金，租赁合同解除后，租客合法占有并使用房屋的法律依据丧失，从法理的角度来看，房东对房屋的所有权属于物权，而租客基于转租合同获得的是债权，民法对物权的保护优先于对债权的保护，房东有权基于对房屋的所有权，要求租客腾房；

5、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如果租客拒绝房东腾房的要求，房东可以要求租客承担逾期腾房占有使用费；

6、根据合同的相对性，在托管公司违约的情况下，由于房东解除合同，收回房屋，直接导致托管公司与租客之间的转租合同无法实际履行，租客可以向托管公司主张退还剩余租金，支付违约金，赔偿损失。

综上所述，托管公司无法支付房屋租金的事件中，如果仅从法律角度出发，房东是有权要求租客腾房的，但前提是房东必须取得租赁合同解除的法律文书，或者房东与托管公司签订合同解除协议。而对于租客来说，在房屋被房东收回后，可以起诉托管公司，要求解除转租合同，赔偿损失。

五、小结：

在本次事件中，鉴于起诉所需要的时间与经济成本，还考虑到托管公司的实际赔偿能力，租客和房东可以采取协商解决的方式，重新签订房屋租赁合同或许是本次事件的最佳处理方式。市场行为势必带来商业风险，当风险出现的时候，受到损失的各方在考虑维护自己合法权益的同时，也应该保持对其他受损者合法权益的关注，一味考虑保护自己合法权益而不顾他人的行为并非问题的最优解。希望房东和租客都要保持克制，决不能出现房东暴力收房，租客强势抵抗的冲突画面，因为房东和租客都是本次事件的受损失者。

温馨提示：

针对本次事件的受损群众，西安市房管局已经倡议市内各住房租赁企业发起行业援助行为，为受损租客提供阶段性住房，受损租客可以联系西安市房管局进行关注。