北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

一、基本案情

1、原告诉称

原告万某诉称，2018年4月20日，原告和被告经过协商，达成购房定金协议，协议约定原告购买房屋，约定于合同签订日原告向被告交付定金10000元，另交1500元管理费。在协议第4条约定：“房屋出售后，产权归乙方所有，甲方保证上述房屋产权清析，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，一概由甲方负责清理”，第5条约定：“乙方若中途违约，甲方有权不返还定金，若甲方中途违约，应在三日内将定金双倍返还给乙方”。协议签订后，原告于当日分二次将定金打给被告，一次为5000元，一次为6500元。被告收到定金后，不再谈售房一事，过一些日子说该房已出售，无房可卖，被告只同意返还10000元。现起诉，请求人民法院判决被告双倍返还购房定金20000元及管理费1500元。向法院提出诉讼请求：判决被告双倍返还购房定金20000元及管理费1500元；由被告承担诉讼费。

2、被告辩称

被告高某未作书面答辩，但称没有收到这笔钱，协议当时是代签的，钱已全部给卖方了。中介费不同意退，因为起到中介作用，是一方违约，责任是他们自己负责。

被告简某未作书面答辩。

二、法院查明

被告高某系房产公司的经营者。2018年4月20日，原告万某和被告高某经过协商，达成《房屋买卖定金协议》，卖方甲方为高某，买方乙方为万某。房屋面积88平方米，总价款375000元，购房定金10000元。协议第1条约定：乙方经过全面的考察，认真的考虑自愿购买甲方房屋的全部产权。乙方在-年–月-日前–次付清房款，签订合同时乙方付定金-元，房屋过户前申请贷款时将产值款交给甲方，甲方配合乙方办理银行贷款手续和产权更名过户手续，购房定金冲抵；第2条约定：双方同意于-年-月-日前由甲方将上述房屋交付给乙方，该建筑物范围内的土地使用权一并交给乙方，此后甲方不得以任何理由干涉乙方对该房屋的处置；第4条约定：“房屋出售后，产权归乙方所有，甲方保证上述房屋产权清析，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，一概由甲方负责清理”，第5条约定：“乙方若中途毁约，甲方有权不返还定金，甲方中途毁约，应在三日内将定金双倍返还给乙方”。被告高某和原告万某在协议上签字。在协议的下方，被告高某写明“若乙方因征信问题，无法正常贷款，甲方订金全款退回”。合同签订后，原告万某通过银行转账的方式于2018年4月20日给付被告高某11500元。被告高某按照第三人简某的指示，将10000元打到金永安的账号上。此后，原告万某和被告高某未能就房屋何时交付，购房款何时交付达成一致意见。2018年6月7日，原告万某起诉，要求判决被告高某双倍返还购房定金20000元及管理费1500元。

又查明，原告万某和被告高某签订的购房协议的房屋实际所有权人为第三人简某，第三人简某委托被告高某卖房。在庭审过程中，第三人简某明确表示该房屋他本人已于2018年5月20日抵押给他人，如果原告万某同意继续购房该房屋，该房屋依旧可以卖给原告万某，原告万某明确表示，不再购买该房屋。

三、法院判决

1、解除原告万某和被告高某签订的《房屋买卖定金协议》。

2、第三人简某返还给原告万某11500元。

四、律师点评

房产律师靳双权认为：原告万某和被告高某签订的《房屋买卖定金协议》，系当事人之间真实的意思表示，该协议不违反法律规定，合法有效。第三人简某委托被告高某卖房，不违反法律规定，第三人简某为委托人，被告高某为受托人。依照《中华人民共和国合同法》第402条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。因此，原告万某和被告高某签订的《房屋买卖定金协议》所产生的权利和义务，应当由原告万某和第三人简某承担，与被告高某无关。由于《房屋买卖定金协议》没有就房屋交付时间和购房款交付时间进行约定，导致当事人在履行该协议过程中出现分歧，即第三人简某认为原告万某不交付购房款并将房屋抵押，原告万某认为第三人将房屋抵押侵害其权利并不再购买该房屋，产生此种后果的责任在于当事人对《房屋买卖定金协议》具体事项约定不明，当事人均有责任，均应当对此产生的后果承担责任，因此，本案不宜适用定金罚则，应当按照公平原则和诚实信用原则解决纠纷。因原告万某坚持不再购买诉争的房屋，《房屋买卖定金协议》亦无法履行，应当予以解除。