房地产行业近年来一直保持着火热的发展态势，无论是一手商品房还是二手房交易成交都在稳步上升。但商品房买卖合同的相关纠纷，也在逐年增长，现已成为民商事争议中的重要组成部分。而众所周知，开发商在销售商品房时都会与购房者签订商品房买卖合同，约定交付房屋的日期及办理房产证的日期。而在实务中开发商逾期交房或是未能办理房屋过户登记却也是比比皆是，那么未办理房屋过户登记究竟有何风险，该如何去规避？

一、买卖合同备案是否避免房屋被执行查封

     很多购房者认为，自己的买卖合同已经在房管部门备案，已经得到政府部门的认可，不存在相应的被执行、查封的风险。这种想法明显是错误的，根据最高人民法院,国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，由此可知，预售合同的登记备案并不能对抗预查封，列入预备查封的房屋可以有：在建设中的房屋；已竣工但由于有关建房手续不完备有待补办的房屋；当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。这些房屋一旦由登记机关核准登记产权，即视为同时转为正式的查封。

二、什么情形下能够避免房屋被执行的风险？

 根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。这里我们分开去考虑。

  首先是签订合法有效的合同，这里的有效合同，如没有违反《合同法》第52、53条的规定的，一般可以认为有效合同，但是如果有条件的话，房屋购买人可以通过提起诉讼的方式对合同的有效性进行确认，避免造成不必要的损失。

  其次是关于房屋的占有问题，这个很多购房者都能满足，一般在购房者付清全部价款后，原房屋所有权人都会进行交付。但如果是直接向开发商购买的房屋，则不能确定，由于逾期交房或是其它原因造成房屋不能交付，也有被执行的风险。但我们需要注意的是，如果房屋不具备交付条件，即没能够竣工验收，但只要购房者已经入屋居住，也可以认为是合法占有房屋，这种情况在实务中也经常出现。

再次是已经支付全部价款或是或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，这里很多人会有疑问，即是贷款购买的房屋是否就不满足已经支付了全部价款。一般情况下贷款是可以认定为支付了全部价款的，贷款的分期支付只是购房者与银行之间的协议，银行已经向开发商支付了全部价款，况且如果按照合同约定支付部分价款，剩余价款只要按照法院的要求支付，也是可以满足该条件的。

 最后是关于非因买受人自身原因未办理过户登记。这里是存在很多情况的，不能想当然的认为只要未办理过户登记，就不是自身原因。一般的商品房买卖合同都会约定办理房屋登记的时间，逾期过后我们也有一个催告办证的义务，如果合同没有明确约定应由谁来办证或是开发商在抗辩时主张我们没有积极配合，这里就很难认定为非因买受人自身原因办理过户登记，甚至有的二手房买卖合同会直接约定由购房者履行办理过户登记手续。。因此，我们需要综合考虑，作为购房者，我们可以通过书面函件，或者直接提起诉讼的方式要求开发商履行办理房屋过户登记的义务，才能更好的维护自身的合法权益。

  以上就是对未办理房屋过户登记存在的风险进行的简要分析，欢迎大家斧正、探讨。