出售的房屋设有抵押权，签订的房屋买卖合同是否有效？

案情介绍

今年年初，李先生经人介绍，看中市中心的一套房子。看完房子的第二天，李先生便与房主孙先生签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定的房屋总价款是180万元，在合同签订的当天，李先生便支付给孙先生150万元，孙先生将房屋交给了李先生。关于余款30万元，双方约定在办理完过户手续后由李先生一次性付清。

拿到房屋钥匙后，李先生一边装修，一边催促孙先生办理房屋过户手续。让李先生没想到的是，在双方去房地产交易中心办理过户手续时，却被告知该房屋无法办理过户手续。理由是在去年2月，孙先生因急需用钱，与市内某银行签订了《个人住房借款合同》，将该房屋抵押给了银行，向银行借款100万元，并办理了抵押登记。现在该房屋属于抵押物，不能办理过户手续。李先生听后，非常生气，和孙先生争论了一番后，却没有任何结果。李先生该怎么办？

律师点评

根据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”。本案中，孙先生在将房子抵押给银行后，又卖给李先生，并且未通知银行，也未告知李先生该房屋已经抵押的情况，因此，银行对该房屋仍然享有抵押权，银行对孙先生转让该房屋所得的房款享有优先受偿权。李先生可以要求孙先生偿还银行的全部借款，使抵押权消灭，然后继续为自己办理过户手续。如果孙先生拒绝偿还银行借款致使李先生无法办理过户手续，则李先生可以解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求孙先生返还自己已经支付的房款并赔偿自己的装修损失。

律师提醒：购买房屋是一项重大的家庭支出，其中涉及很多专业法律问题。在买房之前，一定要充分了解房子的权属情况、法律状态以及是否有抵押、查封等事实，以免产生不必要的麻烦。