浅谈房屋租赁合同中的常见法律问题三

浅谈房屋租赁合同中的常见法律问题三

前面两期给大家讲述了房屋租赁合同中合同的效力，履行以及解除等相关问题，最后一期给大家讲述下，房屋租赁中常见的其它问题，希望对大家有所帮助。

1买卖不破租赁：

何谓买卖不破租赁，简而言之，就是承租人所出租的房屋不因买卖而影响其租赁，目前该规则的范围又扩大到房屋赠予和房屋继承等方面，对于房屋抵押权实现等其它物权变动同样也适用。这一规则的适用很大程度上是为了维护市场经济的秩序，但是很多人却利用该规则故意制造麻烦，比如在法院拍卖前将房屋出租出去，租期又很长等，所以在目前司法实践中，有两种情况承租人主张买卖不破租赁很难被支持，一就是在抵押登记后签订的房屋租赁合同，二是在房屋查封拍卖开始后签订的房屋租赁合同。这里笔者要提醒广大承租人，特别是商铺租赁的承租人，在租赁房屋前一定要委托律师进行尽职调查，否则该房屋如果涉诉，你的租赁权很难保障，损失也难以估量（特别是装修损失）。还有就是在买卖不破租赁的条件下，新的出租人是无法要求承租人支付其已经支付过的房租的，比如A通过拍卖拍得了某商品，但是商铺的承租人C已经支付了3年的租金给原出租人B，那么A在这3年期间都是无法要求C支付租金的。

2. 房屋租赁合同的管辖，以及诉讼时效。

    新民诉法规定，房屋租赁合同属于专属管辖合同的范围，即所以的房屋租赁合同全部由房屋所在地法院管辖，诉讼时效特别希望大家注意，为特殊诉讼时效1年。许多当事人来找到笔者想起诉对方支付租金，也打租金欠条，但是很遗憾的是，都经过了诉讼时效，中间又没有采取让诉讼时效中断或者中止的方法，无法胜诉，遭受了巨大的损失，实属可惜。

3. 房屋租赁合同中诚实守信原则的适用

   这里可以和大家阐述的是，在目前的司法实践中，这个原则的适用很困难，但也不乏在庭审过程及佳的案件中，被适用。笔者所经手的一个案子，双方约定了10年租期，在此期间承租人一直按照合同约定履行，支付房租，但是由于市场变化，一直亏损，希望和出租人解除合同，但是出租人要求承租人承担巨额的违约金，最后仲裁庭依据这一原则判令了解除合同，但是这个案子有天时地利人之优，多亏了前期的准备工作。所以大家如果有此类情况，一定要早日委托律师，做好诉前准备。

本期的房屋租赁合同纠纷问题分三期给大家阐述了一遍，希望对大家有所帮助，如若大家在租赁期间有何问题，可以致电咨询18042498887。

浅谈房屋租赁合同中的常见法律问题三

前面两期给大家讲述了房屋租赁合同中合同的效力，履行以及解除等相关问题，最后一期给大家讲述下，房屋租赁中常见的其它问题，希望对大家有所帮助。

1买卖不破租赁：

何谓买卖不破租赁，简而言之，就是承租人所出租的房屋不因买卖而影响其租赁，目前该规则的范围又扩大到房屋赠予和房屋继承等方面，对于房屋抵押权实现等其它物权变动同样也适用。这一规则的适用很大程度上是为了维护市场经济的秩序，但是很多人却利用该规则故意制造麻烦，比如在法院拍卖前将房屋出租出去，租期又很长等，所以在目前司法实践中，有两种情况承租人主张买卖不破租赁很难被支持，一就是在抵押登记后签订的房屋租赁合同，二是在房屋查封拍卖开始后签订的房屋租赁合同。这里笔者要提醒广大承租人，特别是商铺租赁的承租人，在租赁房屋前一定要委托律师进行尽职调查，否则该房屋如果涉诉，你的租赁权很难保障，损失也难以估量（特别是装修损失）。还有就是在买卖不破租赁的条件下，新的出租人是无法要求承租人支付其已经支付过的房租的，比如A通过拍卖拍得了某商品，但是商铺的承租人C已经支付了3年的租金给原出租人B，那么A在这3年期间都是无法要求C支付租金的。

2. 房屋租赁合同的管辖，以及诉讼时效。

    新民诉法规定，房屋租赁合同属于专属管辖合同的范围，即所以的房屋租赁合同全部由房屋所在地法院管辖，诉讼时效特别希望大家注意，为特殊诉讼时效1年。许多当事人来找到笔者想起诉对方支付租金，也打租金欠条，但是很遗憾的是，都经过了诉讼时效，中间又没有采取让诉讼时效中断或者中止的方法，无法胜诉，遭受了巨大的损失，实属可惜。

3. 房屋租赁合同中诚实守信原则的适用

   这里可以和大家阐述的是，在目前的司法实践中，这个原则的适用很困难，但也不乏在庭审过程及佳的案件中，被适用。笔者所经手的一个案子，双方约定了10年租期，在此期间承租人一直按照合同约定履行，支付房租，但是由于市场变化，一直亏损，希望和出租人解除合同，但是出租人要求承租人承担巨额的违约金，最后仲裁庭依据这一原则判令了解除合同，但是这个案子有天时地利人之优，多亏了前期的准备工作。所以大家如果有此类情况，一定要早日委托律师，做好诉前准备。

本期的房屋租赁合同纠纷问题分三期给大家阐述了一遍，希望对大家有所帮助，如若大家在租赁期间有何问题，可以致电咨询18042498887。