浅谈日常房屋租赁的法律纠纷（二）

上一期主要阐述了房屋租赁合同纠纷中的合同效力问题，本期主要和大家阐述在房屋租赁合同中的合同履行以及解除的问题。

1. 关于合同履行，在合同履行过程中，大家关心的维修问题，维修义务原则上是出租人承担的，除非有特殊约定让承租人承担这个费用，当然这个维修也是有条件的，即维修是有必要的，有可能的，有理由的，而不是承租人随意主张出租人的维修义务。

出租人除了原则上要承担维修义务，还需要履行房屋出租过程中的瑕疵担保义务，要保证房屋无物的瑕疵，即房屋可以正常交付使用，也要保证权利瑕疵，即保证房屋没有权属上的争议，如果是因为第三方原因，司法实践中也会公平原则让承租人承担一定损失。（这里出租人必须要注意到一个通知义务）

2. 关于合同解除，在法律上表现为两种，一种为约定解除，顾名思义，房屋租赁合同遵循的合同双方的意思自治，双方可以在租赁合同中约定解除的方式，笔者在此不做过多累述，另外一种为法定解除，即法律规定可以解除合同的情形。（这边要区别与合同无效，合同解除的前提是合同有效，在合同无效的情况下，自始无效，不存在合同解除的问题）

《合同法》上的法定解除条件，如不可抗力等，大家可以详见合同法的规定，笔者在这里主要列举房屋租赁中的合同解除常见情况。

承租人：                                           出租人：

1. 拒不交付房屋                     承租人不按照规定使用房屋

2. 房屋损毁、灭失                  承租人擅自改变房屋主体结构

3. 租赁该房屋足以危害承租人的生命健康安全          。。。。。。。。

4. 房屋查房权属争议导致房屋无法正常使用

5. 不定期的租赁合同

6. 交付的房屋没有达到交付条件，影响正常使用

7. 一房数租

8. 。。。。。。。

以上可以发现，对于承租人而严，租赁房屋的根本目的不能实现的情况下，可以提出解除合同，对于出租人而言，其租赁物遭到破坏，或者将面临遭到破坏的风险，其可以解除合同

重点提一下，一房数租的问题，一房数租最终房屋使用权的确定顺序为先占有，后备案，最后合同先成立的优先。

在我们的日常生活中，因为诉讼的时间与成本问题，有些出租人会采取极端手段对付承租人，最终导致两败俱伤，最常见的手段就是停水停电，那么停水停电最终对方双方的影响又是如何呢？

1. 如果双方合同有约定，按照合同约定去履行即可

2. 如果双方无约定，如果承租人在租赁期限内违约，出租人擅自断水断电导致承租人损失，司法实践中法院往往会认为双方都存在违约事实，根据最终后果，判断双方的损失。(合同解除是前提条件，如果拖欠租金的行为，不足以导致合同解除的，出租人仍然需要承担责任）

   如果在租赁合同到期或者解除的情况下，承租人仍然违约，如拒绝支付租金等，出租人有权在合理催告通知后进行对其断水断电。

   如果是承租人违法转租，而出租人直接断水断电，那么这是一种非常严重的侵权行为，因为对于出租人而言，与次承租人不存在法律上和合同关系。

还有一些其它问题，会在下期文章中和大家释明。如有此方面的疑问，可以直接致电咨询

--张律师