《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但在二手房买卖纠纷中，对于合同成立后，未能实际履行的情况，当事人要求退还中介服务费，法院如何裁判，在司法实践中仍有许多不同意见。

【案例一】

2017年3月16日，买方与卖方在中介的居间服务下签订《存量房买卖合同》。同时，三方签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。后因房产政策发生变化，买方与卖方协商解除了《存量房买卖合同》。买方主张解除《存量身买卖合同》系因房产政策调控所致，属不可抗力，现《存量房买卖合同》已经解除，而中介作为居间方没有对买方履行过相关义务，且中介收取买方的中介费过高，故要求中介返还收取买方的中介费53460元。

法院判决：原告主张被告退还居间服务费，于法无据，对原告此项主张，本院不予支持。

【律师分析】

因居间合同的性质是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，因此在订立合同的双方完成合同的签订后，居间方已完成了其主要的提供劳务义务，有权依据双方签订的居间服务合同收取约定的相应报酬，至于合同签订后的相关履行及是否解除情况已与居间方无关，故本案中居间服务费不应退还。

【案例二】

2017年4月18日，某市人民政府出台《关于进一步加强管理，保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，内容包括“禁止未依法登记领取权属证书的房屋转让交易”。 2017年4月21日，买方与卖方签订《存量房屋买卖合同》，约定卖方将其名下一套房屋出售给买方，涉案房屋尚未领取不动产权证书。在后续交易过程中，因支付契税和住宅专项维修资金问题未能达成一致意见，买卖双方均同意解除合同，合同解除后，买方要求居间人退还居间服务费。

法院判决：原告要求被告退还中介费的诉讼请求，本院予以支持

【律师分析】

中介公司作为二手房经济服务盈利机构，应当对本地区现行房地产调控政策较普通民众更为熟悉，且对较新的政策更应当及时掌握，以便为客户提供准确有效的信息。本案中，涉案合同签订之时某市人民政府已经出台新的房地产市场调控意见，虽未具体落实，但禁止未取得房产证的房屋进行交易的意见是清晰明确的，由此带来的交易变化及交易风险中介公司应当及时告知买卖双方，本案显然中介存在重大过错，故本案中居间服务费应该退还。

【案例三】

2017年4月9日，买、卖方通过第三人居间签订《买卖居间合同》一份，约定买方购买卖方的房屋，价款57万元。双方于2017年5月20日前办理该房屋过户手续，2017年6月30日交付房屋。买方依约履行合同后，卖方却拖延不去办理银行解押手续，后卖方又要求加价售房，双方协商未果。因卖方不配合办理解押手续，导致合同无法继续履行，卖方诉至法院要求买方承担损失，包括中介费损失。

法院判决：一、被告在本判决生效后三十日内向原告返还定金40000元并支付一倍定金损失40000元；二、被告在本判决生效后三十日内向原告赔偿损失共计113744.52元。

【律师分析】

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉诉合同虽已约定了双返定金的违约责任，但该数额不能弥补原告因被告违约所造成的损失。买方主张的中介费损失，因第三人已经促成了合同成立，故该费用按合同约定应由卖方承担。