改革开放以来，在党和国家相关政策的狠抓落实下，城市居民月收入水平不断提高。人们的生活质量更是有了突飞猛进的进展，买房置业已成为众多民众的首选。然而房价的居高不下，让不少蓝领们只能望新“房”而兴叹。因此，多数人将视线转向了“二手房”交易。二手房是相对于开发商手中的一手房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、已购公房和经济适用房等。由于我国现阶段规范二手房市场的法律法规相对较少，中介机构良莠不齐，操作业务不规范，制约机制不成熟，导致该领域存在大量交易隐患和法律风险。时下如何在短期内安全、方便成交已成为购房者们最关心的问题，下面笔者将针对二手房交易中可能产生的法律风险做一简要分析并提出相应的解决之策，希望能最大程度的维护购房者的合法权益，规避风险，顺利取得房产。

购房者在交易中可能面临五大法律风险：

一、交易主体的风险

具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。如：夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别，否则可能导致合同无效的法律风险。

二、交易房屋的风险

房屋本身的风险包括多种情况，主要集中在如下几方面：

1.用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；

2.房屋权属有争议；

3.房屋已出租他人，

4.出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；

5.房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；

6.房改房和经济适用房等特殊产权性质的房屋，国家对其转让作出限制性规定的，需要购房者特别注意。

三、交易手续的风险

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果，这种情况多发生在房屋连环转让过程中，上手房主购买房屋后并未办理产权更名过户后便转让给下家。

四、交易中介的风险

通过中介签订房屋买卖合同，由于种种原因，导致最终合同无法履行，想要回中介费，中介公司却不退回，索要中介费纠纷也是常见的房产纠纷之一。

五、交易合同的风险

如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。事实上，在一些合同文本上，经常能看到强化买方责任弱化卖方义务的条款，这时作为购房者应谨慎应对。

针对以上法律风险，现提出如下防范措施供购房者们加以参考：

第一，在购置二手房时首先要看产权是否完整、可靠。看有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性；要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留有优先回购权，故一定要确认原单位是否同意出让；对标准价购买的公房，确认是否已经按成本价补足费用或者与原单位协商按比例分成。一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

第二，要查看出卖人是否已经结婚，根据我国法律规定：婚后购买的房屋为夫妻共同财产。而如果一方未经房屋共有权人的允许单独处分房产，这样的合同是可以撤销的。一旦房屋买卖合同被撤销，将给买房人带来很大的经济损失。不但失去了已经到手的房屋，也错过了购房的时机。

第三，要查看待出卖的房屋是否为经济适用房，因为绝大多数城市都是有规定的，即购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。对于不符合上市交易的经济适用房的买卖，本来就属于买卖双方规避经济适用房政策的一种违规行为，对双方而言，都是有风险的。建议购房者在购房时慎重选择，以防贪小便宜，吃大亏。

第四，要查看待出售房屋是否为已经被抵押，抵押给谁。如果仅抵押给银行，则银行放弃抵押权就好办了。如果是在一个房屋上有多个抵押权则将使房产交易难度加大。房屋的买卖过程不是即时付清的过程，在房屋产权证没有过户到买房人名下之前，在法律意义上，房屋所有权始终处于出卖人的控制之下。房屋就不属于买房人。因此买方在审查资料时应查验房屋产权证原件上“他项权利”一栏上的记载事项，当然，最稳妥的是到主管部门查询一下他项权利情况，如已登记有抵押权，那么，根据《担保法》及司法解释的规定，转让设有抵押的房屋需通知抵押权人，有的抵押合同双方还约定需征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，只能要求卖方先解除抵押关系后再进行交易过户。否则可能因违反法律规定而带来不必要的纠纷。

第五，若购房者选择中介购置二手房，建议选择一个有一定规模、信誉良好，对于流程、政策了解得比较清楚的诚信中介公司。将房款全部通过中介向卖方支付，从而有效规避风险以保证交易的安全性，确保利益最大化。

第六，购房者在签订购房合同时尤为注意，合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。此外合同中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间等内容，房款支付是先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款，也必须在合同中明确约定。同时购买人可以要求出卖人对所出售的房屋无权利瑕疵做出担保，以尽最大努力维护自身的权利。

实践中二手房交易诱发的法律风险是多元化的，不限于上述情型。笔者仅对常见的法律风险做了简要的分析，希望通过笔者提出的防范措施，能够在一定程度上最大限度维护购房者的合法权益。