最近北京市海淀区公安分局，已对北京某民生资产管理有限公司及某民生养老服务有限公司涉嫌非法集资行为，进行立案侦查。非法集资人瞄准50后60后的老年人进行“非吸”和集资诈骗等犯罪，已经不是新鲜事了，但一方面仍骗子们非法集资仍屡禁不止，另一方面老年人们上当受骗又络绎不绝，骗子们拿老年人们手中的房产做文章，一波未平一波又起。比如前述的中安民生公司就涉嫌非法集资，公司名字起得好：中字头、民生二字、资产二字、养老二字，无不占尽风光，口号又是“以房养老”，另外还有各种花样活动，这对50后60后的老年人们来说诱惑十足，类似的上当受骗者其众不寡。

这些50后60后的老人们大部分都能生活自理，又不与子女居住一起，但对非法集资行为又缺乏识别判断能力，而其子女一般正值70后80后，多处于疲命忙碌之年，也多不具有预防非法集资的专业知识，加上其他各种因素，骗子们就有了可乘之机。

但是万变不离其宗，无论骗子们采用何种方式，打着何种旗号，说得多么美妙动听，话糙理不糙地说：都是驴屎蛋子外面光。如何预防非法集资陷阱，发现掉进陷阱后又如何维权，之前本律师已经写了数篇专文供参考。但无论如何，50后60后的老年人与其70后80后的子女们相比，各种能力是下降的，所以子女们应当积极主动地帮助老年人预防和维权，警惕他们钱房两空，发现问题立即寻求法律保护，避免和减少老年人及其子女们的财产损失。

（1）首先2014年，国家保监会出台政策，在北京、上海、广州和武汉四个城市搞以房养老试点，此系由符合政策要求的保险公司针对60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，开展反向抵押养老保险，老年人作为投保人依合同约定，将其房产抵押给保险公司，保险公司接受房产抵押，并按照约定条件向投保人支付养老金直至其身故。但老年人继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。可见这个规定有以下特征：a）资质主体是保险公司，且须是符合20亿元实缴注册资本并开业5年以上等门槛的保险公司。而不是任何公司都可以开展的；b）受众须是60周岁以上、且有自己独立房产的老年人。而不是任何老年人都被接受的；c）老年人的主义务系保险法律义务，签订的主合同也系保险合同，从合同系抵押合同，从合同的主义务系房产抵押。而不是抵押房屋用来贷款再理财的法律关系，更不是房屋买卖关系；d）保险公司一般按月支付老年人终生养老金。而不是支付一段时间，也不是支付利息，更不是乱收费；e）只有当老年人身故后才可以处置房屋，对于房屋处置后的余值继承人仍有权继承，老年人在身故前一直对房屋享有占有、使用、收益和处置权。而不是随时按照约定处置老年人房屋等等。

（2）其次2019年，国务院再次出台政策，政策相对纲领化，但明确提出：a）发展养老普惠金融制度，但主体资格是有严格条件的，要么保险公司、要么银行信托、要么基金公司，这些都是要经过审批或备案的。而不是随便什么公司想开展就开展的；b）加强针对老年人的非法集资整治工作，加强对老年人合法权益保护。而不符合开展养老金融的主体进行非法集资的应当严厉查办等等。

可见，上述某公司完全不符合以上主体等条件，海淀区警方称，该公司实际控制人李某某已经被公安机关控制，并督促其他嫌犯主动投案自首。对于众多受害的老年人来说，不但该公司承诺的利息和本金竹篮子打水一场空，甚至有的老年人抵押的房屋早已被转卖，被骗子公司转卖的房屋多数都会符合善意取得制度的，根据我国物权法的善意取得制度【注1——8】，转卖的房屋是不可以再从善意第三人被追回来的，所以老年人的损失是惨重的。

为了避免上述情形，70后80后的中年们应当重视年迈的50后60后的老年父母们，防止其遭遇非法集资，防止其落入骗子们精心设计的陷阱变成钱房两空。如果已经遭遇陷阱，可参考本律师之前文章【注9】的建议尽早积极开展维权，这样才能弥补经济损失，同时既减轻老年人身心所遭受的创伤，又减轻中年人自身的各种负担。总而言之，防火、防盗，还要谨防非法集资！

注1：参见2007年版《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

注2：参见2016版《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十八条：物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以 物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以 物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十九条：物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十一条：具有下列情形之一，受让人主张根据 物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反 合同法第五十二条规定被认定无效； （二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

注3：参:2012年版《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在本解释 第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据 物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

注4：参:2014年版《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（一）出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的； （二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的； （三）第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的； （四）出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。

注5：参见2013年版《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第三十条：债务人占有的他人财产被违法转让给第三人，依据物权法第一百零六条的规定第三人已善意取得财产所有权，原权利人无法取回该财产的，人民法院应当按照以下规定处理：（一）转让行为发生在破产申请受理前的，原权利人因财产损失形成的债权，作为普通破产债权清偿； （二）转让行为发生在破产申请受理后的，因管理人或者相关人员执行职务导致原权利人损害产生的债务，作为共益债务清偿。第三十一条 债务人占有的他人财产被违法转让给第三人，第三人已向债务人支付了转让价款，但依据物权法第一百零六条的规定未取得财产所有权，原权利人依法追回转让财产的，对因第三人已支付对价而产生的债务，人民法院应当按照以下规定处理：（一）转让行为发生在破产申请受理前的，作为普通破产债权清偿； （二）转让行为发生在破产申请受理后的，作为共益债务清偿。

注6：参见《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第七条：出资人以不享有处分权的财产出资，当事人之间对于出资行为效力产生争议的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定予以认定。以贪污、受贿、侵占、挪用等违法犯罪所得的货币出资后取得股权的，对违法犯罪行为予以追究、处罚时，应当采取拍卖或者变卖的方式处置其股权。

注7：参见2011年版《全国民事审判工作会议纪要》：二、（一）物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。受让人因抵押登记未涂消无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。

转让人转让登记在其个人名下的房地产不符合法律规定或者当事人约定转让条件的，如果受让人是善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记手续，可以依据物权法第一百零六条第一款的规定处理。

注8：参见2008年版《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》：一、 第三人购买的房屋不属于善意取得，参照 民法通则 第五十八条和 合同法第五十二条、 第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。二、 第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据 物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。三、 如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。

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注9：参见周计策律师《投资人面对非法集资该怎么办——非法集资专题（四）》和《投资人面对非法集资该怎么办——非法集资专题（五）》