2、通过继承取得房屋产权的认定方法与份额分配方法
对于产证清晰、有建造审核表的房屋,继承取得房屋产权应当按照继承法相关规定分配房屋产权份额。对于建造时间过早且没有相关建造手续的祖传房屋,在1991年一般均已重新登记。该登记效力覆盖了如土改证等历史登记的效力,故此类祖传房屋的产权份额分配应以1991年宅基地登记为准。翻建房屋是指经审批后,在宅基地上拆除原有房屋重新建造新的房屋。在审理涉房屋翻建的继承案件中,需重点审查三个要素:
一是房屋翻建前的居住情况,如果各方当事人意见不一,可向当地村委会查证相关居住情况;
二是房屋翻建的出资情况,需由翻建人提供相关翻建费用凭据;
三是翻建是否征得其他继承人同意,个别继承人翻建房屋的需提供相关证据证明已征得其他继承人同意。
关于个别继承人翻建房屋产生的继承纠纷主要有以下四种情形:
一是被继承人生前居住房屋内无同住继承人,去世后一方继承人翻建房屋。新翻建房屋的产权应延续之前的状态归所有继承人按份共有,但其他继承人应对翻建人的出资予以补偿。即使其他继承人知情且未反对翻建,也不能认定其放弃继承房屋产权。
二是被继承人生前居住房屋内有同住继承人,去世后同住继承人翻建房屋。该种情形属于同住继承人作为宅基地使用权人合理改善自身居住条件,其他继承人不享有新翻建房屋的份额,但翻建人应当补偿其他继承人在原房屋中的份额。如案例三中,黄乙翻建房屋后多出的面积不属于遗产范围,黄丙不享有新翻建房屋的份额。1、宅基地使用权补偿利益的分配
(1)优惠购房指标的分配
拆迁单位除给付被拆迁农户拆迁补偿款外,还会分配一定面积的优惠购房指标。优惠购房指标应优先考虑宅基地使用权人,以保障其在居住房屋被征收后仍能获得居住用房。(2)宅基地使用权货币补偿的分配
上海市拆迁政策对宅基地使用权的货币补偿计算方式主要有“数砖头”和“数人头”两种,其中“数砖头”占比较高。“数砖头”一般为拆迁房屋重置成新价、同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价和价格补贴三者之和乘以有证建筑面积。其中拆迁房屋重置成新价系对房屋本身拆除的补偿,应归属于房屋产权人。同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价和价格补贴,应由宅基地使用权人平均享有。“数人头”一般是根据户籍人口来计算补偿金额,应由宅基地使用权人按份共有。2、房屋附属设施拆除补偿利益的分配
房屋附属设施包括棚舍、无证建筑等。房屋附属设施的拆除补偿仅为建造物料的补偿,应归于实际建造人。需要注意的是,实际建造人还应包括虽未出资但仍在房屋中居住并享有宅基地使用权的人员。对房屋装修的拆除补偿是对装修物料的补偿,应归属于实际出资装修人。若无有效装修出资凭证,则应认定装修时农户内居住的已有经济收入人员为实际出资装修人。除上述拆迁利益外,被拆迁农户还会得到诸如搬家补助费、临时过渡费、速签速搬费、特殊对象补贴、自留地补偿费用等其他拆迁补偿利益。拆迁政策和拆迁协议中一般均会根据费用性质明确分配方案:如搬家补助费、临时过渡费、速签速搬费等是为了鼓励实际居住人尽早搬迁,为其搬家和过渡期内的居住提供相应费用,故应归属于房屋实际居住人;特殊对象补贴则属于对生活困难人员的特殊补贴,应归其个人所有;农村集体经济成员对归集体所有的自留地和耕地享有生产使用的权利,因此自留地补偿费用应归属于农户内农业户籍人员。
国家对不动产实行统一登记制度,房屋遗嘱继承无须公证即可到房产局过户。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴,且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触,不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。