(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告林女士起诉称：经中介公司介绍，我和被告于2000年3月28日签订一份二层楼房《买卖协议》，该协议约定：两被告将自己所有的位于XX镇XX村XX路220号的二层楼房一套出售给我，转让价为220000元，签订协议时一次性付清，该二层楼房四至清楚，于2010年12月8日办理土地使用权。协议签订后，被告将该二层楼房交付给我使用一直到现在。另，我在购买该楼房时，有我三姐妹系赵女士、李女士、孙女士合股，并以我名义购买。2002年5月20日，赵女士、李女士、孙女士退出股份，全部归我所有。2010年12月8日，被告办理了土地使用权证，但并没有把该土地使用权证交给我，也没有过户给我。现在该二层楼房可以拆建，我已经缴纳了街道设施费等费用，而两被告却不给于协助办理。为维护我的合法权益，请求法院判令：1、确认我与两被告之间签订的关于A县XX镇XX村XX路220号的二层楼房买卖合同有效;2、两被告立即协助我办理A县XX镇XX村XX路220号二层楼房的房屋产权登记及过户手续、土地使用权过户手续;3、本案的诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告阮先生、董女士答辩称：我方和原告之间没有单独签订诉争房屋的买卖合同。2000年3月28日我方是与赵女士、李女士、孙女士、林女士四人签订诉争房屋的买卖合同，并不是与原告林女士一人签订买卖合同。原告称单独购买诉争房屋不是事实，原告提起诉讼，原被双方主体不适格。诉争房屋属于农房，根据目前法律规定和本地的实际情况，诉争房屋不能办理产权初始登记。同时原告与我方不是同一村集体组织成员，依法土地不能转让。即使法律允许农房买卖，根据合同相对性，我方只有协助转让给诉争房屋买卖合同的四位，并没有协助转让给原告的义务，故原告请求办理房屋产权证初始登记及协助土地、房产过户没有法律依据。诉争房屋是农民房，是在宅基地上建造的房屋，土地性质是村集体所有，由于原告是三外村村民，与我方不是同一村集体组织成员，根据土地管理法第63条，农村集体所有的土地使用权不得转让。双方签订的房屋买卖合同违反合同法第52条第五款的规定，应认定无效。原告是外村村民，在外村已有宅基地，根据《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即使没有宅基地，应当向本村申请。购买外村集体土地，违反法律强制性规定。根据《甲市农村房屋交易细则》第11条规定，农村房屋买卖必须持有房屋所有权证及土地使用证;第14条第2款规定，农村房屋必须经村民会议同意或者村民代表会同意;第14条第7款规定，购房者必须是同意村集体组织成员。本案中该房屋未办理房屋所有权证，房屋买卖也没有经过村民会议或村民代表会议同意，购房者不是XX村集体经济组织成员，因此该房屋不得交易，房屋买卖合同无效。原告等四人与我方签订诉争房屋买卖合同时，原告等四人均是成年人，明知诉争房屋的土地性质，明知是农村宅基地建造的农民房，是不能买卖，农村房屋买卖是违反国家法律强制性规定。但执意要购买，应承担不利的法律后果。综上，我方和原告双方之间不存在单独房屋买卖合同关系，我方没有协助过户的义务，目前也不具备过户条件，我方与买方四人签订的房屋买卖协议违反国家强制性规定，应认定无效。

　　三、法院查明

　　2000年农历3月28日，原告林女士及案外人赵女士、李女士、孙女士与被告阮先生、董女士签订房屋买卖协议，约定：被告将其所有的坐落于A县XX镇XX村XX路220号房屋以220000元价格转让给原告。协议签订后，上述购房款已经付清。2002年5月12日，案外人赵女士、李女士、孙女士将其与原告林女士共同购置的诉争房屋的份额转让给原告林女士所有。另查，1、原告林女士系A县XX镇D村村民。2、被告阮先生已经办理诉争房屋XX镇XX路220号集体土地使用权证。诉讼过程中，林女士撤回第二项诉讼请求。

　　四、法院判决

　　确认林女士与阮先生、董女士于2000年3月28日签订的关于A县XX镇XX村XX路220号房屋的买卖协议有效。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。原告林女士及案外人赵女士、李女士、孙女士与被告阮先生、董女士之间签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同约定全面履行义务。原告林女士及案外人赵女士、李女士、孙女士已依约支付了购房款，之后案外人赵女士、李女士、孙女士将其共有份额转让给原告林女士享有，故原告请求确认上述房屋买卖协议有效，理由正当，于法有据，应予支持。被告阮先生、董女士关于双方之间没有单独签订房屋买卖合同、原告不是适格主体及诉争房屋买卖合同违反法律法规强制性规定而无效的抗辩，缺乏法律依据，不予支持。原告在庭审过程中撤回第二项的诉讼请求，系其对自己民事权利合法处分，予以准许。