2009年7月30日，最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《房屋租赁合同司法解释》”）。在这部司法解释的第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”，由此可见，对于房屋租赁合同无效的情形，最高人民法院明确规定，当事人可参照合同约定的租金标准主张占有使用费。但是，对于另外两种情形下（即履行期限届满或者合同解除），可以按照何种标准计算占有使用费，最高人民法院却没有明确规定。因此，对于占有使用费的计算标准，一时甚嚣尘上，众多法律人士对此也是议论纷纷。本文中，笔者将结合曾办理的一宗案件，浅议“占有使用费”的计算标准。

案情简介：

2010年8月1日，甲（股份合作公司）与乙签订《房屋租赁合同》。双方约定，乙向甲承租X号楼作商铺经营使用（X号楼为村集体土地上所建房屋，未办理产权证，也没有相关报建手续，仅于2010年4月19日向当地街道作了历史遗留违法建筑普查登记。），租赁期自2010年8月1日始至2015年7月30日止。在租赁期限届满前数月，甲方便与乙方就合同续签问题展开沟通。甲方认为，原先约定的租金过低（双方约定的租金仅为23元/平方米，而就政府公布的2015年下半年涉案房产的房屋租赁指导租金标准为45元/平方米），因此，要求将租金涨至45元/平方米。但是，双方并未就租金问题达成一致意见。因此，在合同到期后，甲方决定不再与乙方续租。但是，乙方并未如期搬离。因此，甲方向法院起诉，诉请：1、乙方搬离租赁房产；2、乙方按照45元/平方米的费用标准，向甲方支付占有使用费（计算期限：自合同到期之日起，至乙方实际搬离之日止）。该案经二审审理，法院依据《房屋租赁合同司法解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效......”，认定甲、乙方签订的《房屋租赁合同》无效，并依据《房屋租赁合同司法解释》第五条，认定参照合同约定的租金标准（即23元/平方米）计算占有使用费。

案件评析：

  笔者认为，法院在上述案例中依据《房屋租赁合同司法解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，判决按照23元/平方米的标准计算占有使用费有失偏颇。

对于《房屋租赁合同司法解释》第五条的理解，应当结合《房屋租赁合同司法解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”加以理解。最高人民法院在第十八条中，列明了三种情况下次承租人应当支付逾期腾房占有使用费，即：1、房屋租赁合同无效；2、履行期限届满；3、房屋租赁合同解除。但是，在第五条中，最高人民法院却未直接规定在此三种情况下，占有使用费的计算标准。反而是唯独规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”。因此，运用法律解释方法中的系统解释方法可以明确知道，第五条中“房屋租赁合同无效”的情形更应当理解为“原合同租赁期内，房屋租赁合同无效”，在此情形下，占有使用费参照合同约定的租金标准计算。同时，笔者认为，其实《房屋租赁合同司法解释》第五条，在一定程度上也是基于契约精神而产生。虽然双方签订的《房屋租赁合同》无效，但是承租人如若已实际使用租赁房屋，那么其已拥有了涉案房产的使用、收益权能，因此参照合同约定的租金标准计算，亦是基于双方的“契约”。然而，上述案例中，甲方主张的占有使用费则是于原合同租赁期届满后产生的。并且，其实在原租赁合同期限届满后，乙方一直在利用诉讼的方式进行拖延，除上述案例外，乙方还向法院就甲、乙双方涉及房屋租赁合同的其它纠纷另案起诉。因为，甲方在X号楼经营所得的收益其实远高于甲方所提出的租金标准。因此，在上述案例中，法院最终判令按照5年前的租金标准（即23元/平方米），来计算原合同租赁期限届满后的占有使用费，其实有违公平原则。

实务观点：

笔者通过无讼案例网，输入“案由：房屋租赁合同纠纷”“占有使用费”“市场价格”等关键词，搜索、了解各地法院关于“占有使用费”的裁判标准。发现在法院判决中既有参照合同约定的租金标准计算占有使用费，也有参照同地段房租市场价格标准计算占有使用费的。

    笔者认为，对于“租赁期限届满后”或“租赁合同解除后”，承租人逾期腾房的，不应当参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费。这是因为，如果在上述情形下，依旧参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，客观上可能会导致促进承租人不按时返还租赁物的行为发生。尤其是基于近几年房价逐年高涨的前提下，虽然承租人不按时返还租赁物会被判违约，但是其经济上却可以获得比守约更大的利益。那么，一昧地参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费，最终导致的结果可能是更多的承租人选择蓄意拖延返还租赁物的时间。

除此之外，更深层次的原因是，按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房占有使用费的做法，从根本上违背了合同法中的违约责任制度，违背了侧重保护守约方的法理精神。因此，笔者认为，参照承租人违约占用房屋期间租赁市场价格确定逾期腾房的占有使用费在实务中更具备合理性。

另外，最高人民法院曾就《房屋租赁合同司法解释》第五条规定了，租赁合同无效时房屋占有使用费一般参照合同约定的租金标准支付的问题，向记者表明：“之所以参照合同约定的标准，是因为合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定‘当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。’将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。”，由此可见，最高院认为“租赁合同无效时，参照合同约定的标准计算占有使用费”，也是在公平原则的导向下进行的考量。因此，若“参照合同约定的标准”计算可能导致不公平的现象发生，改而参照承租人违约占用房屋期间租赁市场价格确定占有使用费可能更为适宜。

    综上，笔者认为，对于“租赁期限届满后”或“租赁合同解除后”在确定承租人逾期腾房的占有使用费问题上，尽管现行法律和司法解释没有十分具体明确的规定，但无论是基于合同法违约责任制度，还是侧重保护守约方的法理精神，抑或是考虑社会影响因素，参照房屋占用期间租赁市场价格来确定逾期腾房的占有使用费可能是更为适宜的做法。