赵甲、赵乙诉杨某、王某某房屋买卖合同纠纷一案

原告（赵甲、赵乙）提交代理词

尊敬的审判长、审判员：

云南博政律师事务所接受原告赵甲、赵乙的委托，指派司佐洋律师担任其诉讼代理人出庭参与审理，通过庭前了解案情，调查取证，结合法庭调查，依据事实与法律提出以下代理意见，恳请法庭予以充分考虑。

一、原、被告双方签订的《房屋转让预约合同》为房屋买卖合同。

    2015年8月31日，原被告双方签订《房屋转让预约合同》，合同约定：两被告将其所有的位于昆明市呈贡区某小区F幢某单元某号房屋及地下负2层某号停车位转让给原告，转让价款共计55万元，其中房屋转让价款为475000元，车位转让价款为75000元，原告于合同签订当日向被告支付预付款40万元，被告于付款当日将房屋交付给原告使用，因房屋转让时尚未办理房产证，双方并约定被告在取得房产证后三十个工作日内将房屋过户给原告，届时原告向被告支付剩余房款15万元，被告不得将房屋转让他人，不得提高转让价款,若有一方违约，需向守约方支付房屋交易总金额20%的违约金。

根据《北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知》第二条：“当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同”的规定，本案中，原、被告双方签订的《房屋转让预约合同》已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，为房屋买卖合同。

二、原、被告双方签订的《房屋转让预约合同》意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，应受法律保护。

    根据《北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知》第三条：“《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据”以及第四条：“对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效”的规定，原、被告双方签订的《房屋转让预约合同》是双方当事人的真实意思表示，虽在合同签订时未取得房屋产权证书，但未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，应受法律保护。

三、本案房价大幅上涨的事实不属于情势变更的情形，被告请求调整交易价款缺乏法律依据。

   《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

    本案房屋买卖合同约定在取得房屋产权证后进行产权变更，在合同履行过程中，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，属于合同订立后出现的价格变化，虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，因此不能适用上述规定请求调整交易价款。

    四、本案房屋市场价格比合同签订时有所上涨，属于被告应当预见的商业交易风险，不属于显失公平的法定条件。

本案房屋被告2010年购买时价款为381263元，2015年将房屋卖给原告时价款为55万元，获利168737元，涉案房屋地处昆明市呈贡区，当时交易价格55万属于市场价格，如若当时被告未将房屋转让给原告，原告也可以用同样的价款买下呈贡地区其他房屋，同样可以享受房价上涨带来的红利。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。

   本案合同在签订时，双方未有违反公平、等价有偿原则的情形，被告提出继续履行显失公平的抗辩主张并不成立。原告为守信方，其信赖利益应当得到保护，被告主张房价上涨属于显示公平缺乏法律依据，要求变更合同增加价款有违诚实信用原则。

    五、被告应当继续履行《房屋转让预约合同》，协助原告办理房屋所有权变更登记到原告名下的相关手续。

    原被告双方之间的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在《房屋转让预约合同》中明确约定，原告于2015年8月31日向被告支付预付款40万元，被告应当在取得房产证30个工作日内与原告签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记手续，合同并约定，若被告拒不签订正式合同、将房屋转让他人、提高转让价款的，需向原告支付房屋交易总金额20%的违约金，同时，原告有权要求被告继续履行合同，将房屋转让给原告。

    根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，被告应当继续履行《房屋转让预约合同》，协助原告办理房屋所有权变更登记到原告名下的相关手续。

以上代理意见，请法庭予以充分考虑！

                             代理人：云南博政律师事务所                                          

                               司佐洋律师  

                                2018年12月14日