一房二卖中卖家不仅要赔偿违约金还要赔偿房屋差价损失

2015年4月17日，韩某（甲方，出售方）与金某（乙方，买受方）、某经纪公司（丙方，中介方）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定甲方将某电子公司所有的A房屋出售给乙方，售价为535万元；甲方保证该房产权清晰，无任何纠纷，甲方在送件前必须将房屋的抵押自行解除。
合同签订当天，金某向韩某支付了定金10万元以及向某经纪公司支付了中介费5万元以及其他款项45万元。后韩某将定金支付给了某电子公司。然而某电子公司并未先行涤除抵押，更是在合同未解除的情况下，委托某经纪公司将房屋进行拍卖，后又擅自将房屋出售给丁某，并办理了过户手续。
金某知晓后与某电子公司、经纪公司协商赔偿未果遂诉至鼓楼法院，原告金某诉请：
1、被告某电子公司返还定金10万元；
2、被告某经纪公司返还5万元中介费及45万元房屋交易税费，合计50万元；
3、两被告分别支付原告金某违约金60万元；
4、被告某电子公司赔偿原告金某房屋差价损失100万元。
被告某电子公司辩称：
被告某电子公司并不知晓第三人韩某以被告某电子公司名义将案涉房屋出售给原告金某以及签订买卖合同。案涉房屋未能解押，并非被告某电子公司违约。原告金某即主张了违约金又主张了房屋差价损失，存在矛盾。据此，请求法院驳回原告金某对被告某电子公司的诉讼请求。
被告某经纪公司辩称：
被告某经纪公司已经促成了买卖双方签订了合同，故应当收取中介费。原告金某另行支付的45万元中有4万元是用于案涉房屋以拍卖方式进行交易过程中的手续费。被告某经纪公司作为居间人没有权利也没有义务扣押卖方的权属证书。
面对原被告的说法法院又会怎么认定呢？
1被告某电子公司是否构成违约？
根据合同约定，被告某电子公司负有先行涤除案涉房屋上设立的抵押的合同义务，现被告某电子公司未能履行且经原告金某催促后仍未履行该合同义务，违反了合同约定。而被告某电子公司合同未解除的情况下，擅自将案涉房屋出售给案外人，并办理了过户手续，其行为构成根本违约。
现原告金某所主张被告某电子公司承担违约金60万元，并支付的房屋差价损失100万元的主张，未超过原告金某的实际损失，且符合合同约定，故法院对于原告金某的该两项诉讼请求均予以支持。被告某电子公司收取的定金10万元属于总房款的一部分，故在合同解除后，应当向原告金某予以返还。
2被告某经纪公司是否构成违约？
本案中，合同并未约定被告某经纪公司负有在交易完成前保管房屋权属证书原件的权利和义务，且原告金某未能提交证据证明被告某经纪公司与被告某电子公司之间就案涉房屋被二次出售存在恶意串通等行为，因此被告某经纪公司对于案涉房屋被再次出售无违约行为。
3应当退还的款项数额如何认定？
对于中介费，因案涉房屋最终未能交易完成，被告某经纪公司未能完成全部的委托事项，故被告某经纪公司应当向原告金某返还部分中介费，法院综合本案请求，酌定被告某经纪公司向原告金某返还中介费1.5万元。
对于另笔45万元款项，房屋在拍卖程序中，最终竞拍成功人并非原告金某，且拍卖合同以及拍卖行为亦因虚构案涉房屋实际成交价格，损害国家税收利益而归于无效，所收佣金亦应当予以返还。据此，被告某经纪公司应当将原告金某支付的45万元予以退还。
判决如下：
1、被告某电子公司于本判决生效之日十日内向原告金某返还购房定金10万元，支付违约金60万元及房屋差价损失100万元，三项合计170万元；
2、被告某经纪公司于本判决生效之日十日内向原告金某返还中介费1.5万元及交易税费、手续费45万元，两项合计46.5万元；
3、驳回原告金某的其他诉讼请求。
买受人应当在房屋买卖合同中明确约定办理房屋产权过户的条件和时间，但切莫以为签订买卖合同后就一定可以取得房屋所有权，在约定的条件成就时应当督促出卖人尽快办理过户手续。出卖人又将房屋出售的，买受人可以以违约为由主张损害赔偿。
值得注意的是，如本案中买房人金某要求继续履行合同，因卖房人就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，先后将该房屋卖与不同买受人，两份买卖合同均合法有效，此时，若出卖人将房屋过户至买受人丁某名下，则另一方买受人的买卖合同客观上无法继续履行，即使其与出卖人签订合同在先也不能要求卖房人按照合同约定继续履行。