16年前，傅先生花1.5万元买了一栋三间两层的楼房；16年后，房子因拆迁升值，当初卖方的妻子却称房屋买卖合同无效，要求收回房屋，并将傅先生和自己老公一起告上法庭。近日，柯桥区人民法院审理了这样一起房屋纠纷案。


16年后原房主想反悔


这三间两层的楼房坐落于绍兴柯桥区滨海工业区（马鞍镇）宝善桥村，原是村民陈先生所有。20年前，陈先生与妻子李女士移居上海，留下这栋房屋无人居住。同村的傅先生是个无房户，16年前，他打算购买一栋房子，于是联系了陈先生。


两人商谈后，约定以1.5万元的价格，将陈先生的房子卖给傅先生，面积约116平方米。当时由陈先生的大哥代笔，双方签订了《房屋买卖协议》，房款当即一次性付清。随后，陈先生将房屋使用权证（土地证）原件交付给傅先生。傅先生购买了房屋后，因法律意识不强，并未将房子过户，但16年来他一直居住在这栋房屋中。


去年，该处房屋被列入拆迁范围，傅先生得到了40多万元的征收补偿权益，他选择由政府分配了一套房子，以及现金4万多元。谁知这时陈先生的妻子李女士却找上门来，称自己对房屋买卖的事情毫不知情，主张原先的房屋买卖协议无效，要求傅先生退还拆迁权益。


李女士认为，房屋使用权（土地证）并未过户，且房屋属于夫妻共同财产，陈先生未经她同意，擅自将房屋转让给他人，是无权处分的行为。但傅先生认为，自己出钱购买了房屋并长期居住，房屋肯定属于自己。


为此，李女士将傅先生和老公陈先生一起告上法庭，要求法院确认《房屋买卖协议》无效。


裁定房屋买卖合同有效


柯桥区人民法院审理认为，陈先生是户主及房屋权属登记人，由他处理买卖房子事务符合常理，且两人签订房屋买卖协议时，有见证人见证，协议签订后，房、款两清，房屋所有权证已交给傅先生。所以，房屋买卖协议是双方真实意思表示，内容合法，不存在合同无效的情况。


此外，法院认为，李女士与丈夫在涉案房屋中居住多年，知晓该房屋的存在。且自房、款两清至李女士提出异议，已长达16年之久，这期间李女士与丈夫一直生活在一起，李女士说对房屋买卖合同毫不知情，明显有悖生活常理。而李女士提出的房屋所有权未过户，属于物权纠纷，而本案中的房屋买卖协议是债权纠纷，两者是不同的概念。故驳回了李女士的诉讼请求。


一审宣判后，李女士不服判决，上诉至绍兴市中级人民法院。市中院审理后终审判决，驳回李女士上诉，维持一审原判。


房屋买卖如何避免纠纷？


随着农村房屋拆迁热潮持续升温，类似的房屋买卖合同纠纷也多了起来。法官提醒，大家在购买房屋前一定要签订正式有效合同，同时，一些房屋共有权人可能有多个，如夫妻、子女等，房屋买卖时最好取得所有共有权人同意，购买后要及时过户，以免之后产生纠纷。


“严格来说，农村房屋是不能进行买卖的。因为农村房屋的所有权证只有一本土地证，而宅基地属于村民集体所有，只能在本村村民之间流转，且只有本村的无房户或缺房户才能‘购买’房屋，我们称之为‘调剂’，本案中傅先生就是属于这种情况。”柯桥区建设局房管处有关负责人提醒，外村或城镇居民在农村购买房屋，不仅不能办理过户，也是不受法律保护的。