所谓城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

签订房屋租赁合同时，应参照合同法以及房屋租赁合同解释的相关规定。

一、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

二、当事人不能仅以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，认定合同无效。但当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

三、出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。

四、因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

五、转租

（一）转租是指承租人在维持与出租人之间的租赁合同的同时，将租赁物的全部或一部分出租给第三人使用，第三人向承租人支付租金的行为。转租按照是否经过出租人的同意，分为合法转租和非法转租。

（二）出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其不能以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，但转租合同无效的除外。

六、买卖不破租赁

在房屋租赁期间，如所租赁的房屋发生所有权的变动，适用买卖不破租赁原则

（一）适用买卖不破租赁的条件

1、租赁合同合法有效

2、出租人已将租赁物交付给承租人

3、租赁期间，租赁物的所有权发生变动

（二）适用买卖不破租赁的法律效果

该房屋新的所有人法定承受该法律效果。即当房屋的所有权人发生变动时，原房屋的租赁合同不发生变动，新的房屋所有权人自动替代为出租人。

（三）不适用买卖不破租赁合同的情况

1、房屋先抵押后出租，抵押已经登记

2、房屋在出租前已经被法院查封

七、在签订租赁合同前，应注意以下几点

1、出租方及承租方的情况，出租方是否有权出租，承租方是否有支付能力

2、房屋的使用用途

3、租赁房屋现状，出现质量问题的解决方式

4、租金的支付期限及支付方式等