基本案情

2018年7月30日，余某和柴某签订《房地产买卖合同》，约定余某将位于上海市嘉定区的一套房子卖给柴某，房屋价款300万元，面积69平米。同时约定，如果柴某单方解除合同，需要承担房屋价款20%的违约金。合同签订后，柴某支付5万元房款。

余某和柴某都是为了置换房屋，后来，柴某以房价下跌，自有小房子卖价不足以支付本合同房款为由要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，但不愿意承担违约金，也认为违约金过高，而余某也是为了置换房屋，若拿不到本合同下房款，也无法支付所需置换房屋房款，现在房价下跌，如解除合同，也会对余某造成损失。因此，双方多次协商无果，酿至诉争。

柴某单方解除合同，明显违约，关键问题在于柴某是否应当支付全额违约金（300万乘以20%=60万）

根据，《合同法》第一百一十四条规定　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《合同法》解释二第二十九条的规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中，柴某仅支付了5万元房款，属于初步履行合同，正常情况下，法院很大概率上会根据当事人请求对违约金进行调整。但是，需要注意到的是，房价下跌因素对合同解除的影响，依法成立的合同，在没有违反法律强制性规定的情况下，合同有效，双方都应当诚信履行合同约定。柴某单方违约导致合同解除，存在主要过错，房价下跌部分应当作为余某损失的考量。因此，柴某应当承担总房价款20%的违约责任。