对于老百姓来说买房是人生中的大事，耗尽大半生的积蓄或者背负几十年的贷款千挑万选买一套住房，如果被无良开发商或中介蒙骗，房屋质量有问题或者产权无法办理，不但房子住不了，钱也打了水漂，甚至还可能惹上一身官司。现在房价居高不下，属于卖方市场，买房一方位居弱势，这更需要老百姓学会运用法律武器维护自身的合法权益，保护自己的家。

    本文就通过法院受理的一些真实的案例，从法律角度谈谈老百姓在购房的各个阶段应该如何维护自己的合法权益。

    首先，买房之前要知己知彼，做好充足的准备。

    案例回顾：

    案例1：老田与某房地产开发商签订购房合同购买了一处房产并按约交了一部分房款，但合同约定交房日期已过，开发商迟迟不交房，老田多次交涉，要求开发商退还已付房款和利息并且赔偿损失。开发商只将房款退还，拒绝了其他要求。老田诉至法院，要求解除合同，赔偿利息和目前上涨后的房价与购房时房价的差价款。在庭审调查中，老田才得知开发商不能交房的原因是一直未取得房屋的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。据此，老田变更了诉讼请求，将房屋差价款变更为不超过已付房款一倍的赔偿，法院判决支持了老田的诉讼请求。

    提示：

    在购房者看中一套新房，有购买意向之前会进行充分的了解，除了看房屋的地段、质量、价钱等，还应当对开发商进行两审查：

    一是审查开发商的资质、信誉，如果是信誉度高的开发商，房屋质量、小区配套、物业服务等相对保障性会大一些。 

    二是审查开发商的“五证”，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是市建委核发的，后两个证是由市土地资源和房屋管理局核发的。这五个证中最重要的是国有土地使用证和预售许可证，要看想要购买的房产是否在预售范围内，并且一定要看到证的原件，防止开发商造假。

    从案例中可以看出，查验开发商的“五证”非常重要，有很多房产诉讼都是因为购房者买了缺乏资质或“五证”不全的房产，导致产权无法办理，我国《物权法》规定不动产的物权变动是以登记为发生要件的，拿不到产权，购房者的权益就不能得到保障。

    案例回顾：

    案例2：王某将自己的一套房子卖给谢先生，由于卖房时王某的产权证还未办下来，约定办下来后再过户给谢先生，谢先生交付房款后入住，等到王某办下来房产证后又将房卖给张女士并办理过户。张女士因为了解这套房子的地点和房型，就没有去实地考察，而是听信了王某急于卖房的借口，在王某的催促下匆匆交了房款，以为办理了产权就不会有问题，没想到拿到钥匙准备搬入才发现该房早已住进另一家购房人。张女士将谢先生诉至法院要求腾房，谢先生起诉王某要求过户，而王某则拿到钱溜之大吉。虽然法院依不动产以登记为物权变动原则最终判决该房产应归属张女士，王某应退还房款，但由于王某下落不明，将毕生积蓄都用来买房的谢先生一家无法追回房款，也无处可搬，案件经历了三年之久的一审、二审、再审程序，最后还会因难以执行而困扰着两家受害人。谢先生和张女士一个贪图便宜，买了没有房产证不能上市的房子，一个疏忽大意，没有实地考察了解实情受了骗。

    案例3：赵先生和胡某系同事，胡某欲与妻子离婚，背着妻子擅自将二人的住房低价卖给赵先生，由于二人共事时间不长，赵先生并不了解胡某，胡某将已婚事实隐瞒，谎称自己是单身，房子为其个人所有，赵先生去建委和派出所查询，房产确实登记在胡某名下，且胡某的户籍仍登记为未婚，未及时变更，赵先生遂购买了该房并办理了过户，直到胡某离婚诉讼期间，胡某的妻子才发现房子被胡某私自出卖，于是将赵先生和胡某告上法庭。案件也是经历一审、二审、再审的波折，虽然最终法院因善意取得将房屋判决归赵先生所有，但如果赵先生在购房前能实地深入了解一下房子的真实状况，就不会涉及到一系列不必要的麻烦了。

    提示：

    如果是购买二手房，一样要认真审查，包括查产权、查现状。

    查产权，是看该房是否有房产证，并且到房地产交易中心查询该房是否具有上市资格，房产证是真是伪，有没有其他债权关系。房屋是否涉及抵押，是否被法院查封。

    查现状，不能只听信中介公司或卖方一面之词，要防止一房二卖或房屋实际与描述不符，一定要到房屋实地考察，看房屋的真实状况，是否有人居住，是否有房屋共有人，如夫妻一方卖房，另一方作为共有人是否同意出卖房屋，是否有承租人，承租人是否愿意搬迁，承租人是否要行使优先购买权。还应到物业去了解，看该房屋是否存在欠费，是否涉及拆迁。