《媒体报道》 3.15地产典型“纠纷”大盘点,周吉应律师教你招招制敌

“王先生在2016年夏天来到律所找到我们，称自己位于万州的一处新房瞧了一眼就接了房，在装修过程中却发现房顶渗水，完全无法继续装修。找到开发商，开发商进行了修补，但还是渗水，因为接了房，房产证也办了，与开发商从去年夏天协商至现在，仍然没有找到解决办法，房子没法继续装修，自然也不能入住……”重庆索通律师事务所周吉应律师说。

　　周吉应称，因为没有走诉讼程序，王先生的案子至今悬而未解。而像这样的纠纷常在各大律师事务所上演。

　　今天天就是3.15“国际消费者权益日”，今天就让我们先来盘点一下在房地产圈最容易出现的“小纠纷”。

　　延期交房、逾期办证

　　配套缩水最常见

　　记者梳理重庆*报投诉信箱发现，在房地产行业，投诉较多的分别是交了定金退不了、开放商承诺的学位房没兑现、开发商推迟交房、房子面积不符、开发商承诺的小区配套缩水、空置房物业费怎么算、期房交房时开发商要去涨价、房屋质量不达标、开发商推迟办证等九大问题。

　　李女士在渝北一小区买了一套商品房，在去年6月份依照合同约定交了房，李女士也顺利接房，装修入住。但是开发商迟迟不给办理房屋产权证，直到今年三月仍然没有拿到证。

　　除了逾期拿不到房产证，延期交房的投诉也不少。如单先生在回兴南方玫瑰城以60万元买入的一套房，合同约定2016年6月30日交房，后延期至2016年9月，但直到2016年底仍然没有交房，以至于单先生只能在附件租房陪同女儿上学。

　　怎么办呢？该不该走诉讼程序？

　　对此，周吉应表示，“延期交房、逾期办证、配套缩水三个问题在我们接到的关于房屋咨询中是最常见的。”他说，一些开发商因为工程、资金等原因只能延期交房，而有的开发商为了避免延期交房，会直接把钥匙给到业主，行交房之实，业主也可自由装修，但是可能整栋验收通不过等问题，一直办不下来产权证。

　　“在我们经手的案子中，有的逾期一两年办不下来房产证，这个时候业主选择起诉，开发商只能赔钱。一般从逾期办证那天算起，开发商按天支付违约金，有业主要求赔偿十几万甚至是一套房子，最终法院判决赔偿两三万。”当然在这个过程中，业主既费神，还需支付律师费、诉讼费、保全费、担保费等成本。

　　配套承诺曾引发邻居间纠纷

　　除业主与开发商之间的纠纷外，业主之间也可能因为开发商的口头承诺而产生纠纷。周吉应律师表示，在其律所接手的诉讼案子中，曾遇到一件印象深刻的事。

　　黄女士在一楼盘买下一套商品房的一楼，看房时，置业顾问称可以将房子旁边的一片空地改造成后花园，麻将、 BBQ、纳凉，好不惬意，在置业顾问的一番渲染下，黄女士果断地下单。

　　然而，当接房后，黄女士正要把空地改造成花园时，收到了邻居们的投诉，邻居一致抗议黄女士家侵占了公共绿化空间，黄女士则认为是开发商承诺过的，最后法院判决黄女士败诉。黄女士找到开发商，开发商却只认合同。

　　黄女士可谓是哑巴吃了黄连，有苦说不出。关于那些无法确定的配套承诺，周吉应建议，“最好在合同后签署补充协议，将承诺形成文字，并将违约责任等一并说明。法律面前都要用证据说话，比如没有写进合同的楼盘宣传册、户型图、规划图、样板房等在看房时都应该拍照或保存原件，所有的承诺都需要想办法存证。”

　　中介投诉也屡见不鲜

　　灰色空间防不胜防

　　在一手房交易火热的时候，纠纷与投诉的焦点几乎都指向了开发商。然而，今年2月以来，一手房供应不足，房源紧缺，市场的火烧向了二手房，在二手房交易平台上的纠纷也变多了。

　　市民孙先生表示，前几日，他准备通过一家中介机构出售自己的二手房，当日谈定了价格，买主手头也比较宽裕，准备一次性付款，完成交易。然而，中介机构却在旁建议说，现在房源稀缺，业主可能一房二卖，坐地起价，一次性付款风险大，最好是按揭更保险。据孙先生表示，如果买主按揭的话，在佣金以外，暗中可以得到成交费中1.5%的提成，所以中介人员想尽办法建议买主按揭。

　　对此，重庆**投资有限公司总经理何伟坚表示，“在房屋买卖中由于交易环节太过复杂，可操作的空间就很多。在香港，政府有法律规定，房屋交易必须有律师作为代表，见证。律师对法律法规更熟悉，中间机构钻空子的机会就很少，交易纠纷自然就会减少。而目前，内地买卖双方可自行交易，不少买房者对行业不熟悉，交易产生的问题就多，尤其是现金交易。

　　建议：政府完善法律法规，购房者莫贪便宜

　　延期交房、逾期办证、配套缩水等问题几乎都出现在期房身上，有些问题整改一下能解决，有些规划上的问题，整改都没法拯救。比如花园变封闭地下室等；还有的租金问题老板直接跑路，留下烂摊子。如十几年前的新东福老板卷款事件。

　　何伟坚称，期房在修建过程中时间长、变数多，一旦监管不严，开发商出现资金问题就容易引发连带问题。在以前，有些开发商拿着20块钱做着100块钱的项目，建筑商垫资修建、银行抵押贷款拿地，卖一套解押一套，一旦预售跟不上，就有卷款潜逃的风险。如今，政府出台了限制预售抵押政策，这方面的风险会减少。我们也看到，政府在不断地完善相关政策法规，未来卷款问题很难出现。

　　而小纠纷，如房屋质量等问题。何伟坚认为，房子不好卖，利润薄的时候开发商容易将羊毛出在羊身上，想着法子赚钱。只要市场活起来，走向健康稳定，开发商在这个过程中资金能够顺利滚动，房屋质量问题自然就会减少，偷工减料也将变少。就像北上广的房子确实贵，但他们的质量问题等投诉也相对较少。

　　无论如何，购房者自己要多用点心，不贪小便宜。对于品牌开发商，在购买前，走访一下曾经开发过的项目，一般不会差太多。要谨防那些已经把品牌做臭了的公司，换个公司名字继续做的项目。同时在签合同前，每项约定仔细阅读，甚至可以找律师看一下。避免日后纠纷。