西安市中级人民法院关于

“举报自己无证卖房”案的二审判决是否不妥？

河南天保律师事务所   曹红星律师

   早上通过朋友圈看到了西安市中级人民法院（以下简称西安中院）关于西安某实业公司与李某某确认合同无效纠纷一案的二审判决结果：“一、撤销西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初2519号民事判决。二、驳回西安某实业公司的诉讼请求。本判决为终审判决。” 作为一名法律工作者，笔者认为该判决结果不妥——不是很完美，甚至是严重错误的，理由如下：

    一、一审判决对于合同无效的认定理由是充分的，二审不应改判。

   笔者通过网络没有搜到西安中院的二审判决书，只搜到了长安区人民法院的一审判决书。一审判决书记载的认定合同无效的事实和理由是：“2016年8月3日，西安市长安区住房保障和房屋管理局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，遂于同年8月9日作出处理决定，责令原告西安某实业公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。后，原告西安某实业公司仍未办理商品房预售许可证。”“2018年3月1日，西安市长安区住房保障和房屋管理局因原告西安某实业公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对原告西安某实业公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款人民币720758元。同年3月5日，原告西安某实业公司缴纳罚款。庭审中，被告李某某认可本案双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。庭审后，本院向被告方释明合同无效之后果，被告方则坚持合同有效，坚持要求原告交房。”“本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。’第五条规定，‘商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同’。综上，本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质。如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同，如涉案合同非商品房预售合同，则反之。本案中，原、被告双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》中约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间，未对交付使用条件及日期等项目予以约定，现原告认为在签订合同当时已经告知被告，被告在庭审中亦认可该合同系事实上的商品房买卖合同，因此，本院认为涉案合同应为商品房买卖合同。因原告西安某实业公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。”

从以上内容可知，西安某实业公司对于涉案房屋确实在本案判决前尚没有取得预售许可证，西安市长安区住房保障和房屋管理局基于此已经对西安某实业公司作出了处罚决定和行政处理决定。尤其是原被告双方均认可涉案合同系事实上的商品房买卖合同，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是公认的效力性强制规定，故涉案合同确实应当为无效合同。

笔者尤其认为，西安中院改判认定涉案合同有效，首先明显相违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，损害最高院司法解释的权威性；其次将导致二审判决书与西安市长安区住房保障和房屋管理局对西安某实业公司的行政处罚和行政处理相矛盾，二者均为国家机关的法律文书，用法律的民事判决书来否定行政机关的行政处罚决定，将严重损害法律文书的严肃性和权威性，置西安市长安区住房保障和房屋管理局于尴尬境地。更主要的是，涉案房屋确实没有办理预售许可证，即便西安中院如此判决，西安某实业公司仍旧拒不办理预售许可证，或者由于客观原因预售许可证根本就办不出来，涉案房屋即便根据二审判决交付给李某某，李某某仍旧办理不出不动产证，将会损害李某某的合法权益，甚至形成其他的矛盾隐患——例如原被告之间的矛盾仍旧难以结局、李某某因为无法办理不动产证以该二审判决作为证据不得不起诉相关不动产局，百害而无一利！

二、笔者关于本案处理的观点、看法

本案应该在继续认定涉案合同无效的基础上，判决西安某实业公司退还李某某所交房款，并按同等位置的市场价格足额赔偿李某某的损失。

一审判决的最大不足之处在于“本院已向被告李某某释明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且被告李某某仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理”，即对于李某某的损失没有一并判决解决，理由是李某某在法庭辩论终结前没有提起反诉。这是我国当前司法实践中的普遍做法。但是笔者一直认为该做法是错误的、不合时宜的，与我国《合同法》第五十八条的明确规定是相悖的。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”笔者认为对于法院认定合同无效后，返还财产、赔偿损失是当然后果，无需当事人提起反诉。尤其是通过之前的法庭调查或者双方质证、答辩，已经查明了需要返回的财产数额或者需要赔偿的损失数额的，更应当一并判决。正如对于出现杀人案，无需受害人提出控告国家机关就应当立案处理一样，既然法院已经认定了涉案合同无效，就应当对无效的后果依法进行处理。长安区法院的一审判决之所以引起轩然大波，不是因为认定涉案合同无效，而是因为认定涉案合同无效后，明知涉案房屋价格已经上涨了好几倍后，没有判决让西安某实业公司返还李某某的购房款并赔偿李某某的损失，导致判决结果明显有利于主张合同无效的原告西安某实业公司，让西安某实业公司钻了法律漏洞，使被告李某某遭受巨大损失，对被告李某某明显不公正——从当时华商时报的标题就可以看出——《120万元全款买的房两年后遭开发商起诉  一审判决“合同无效”  现在的房价是当初的3倍多；业主不服已提起上诉》。若一审长安区法院判决认定合同无效后，同时判决开发商西安某实业公司退还李某某120万元房款，并赔偿李某某300万损失，本案还能掀起轩然大波吗？

以上为笔者的拙见，不周之处望理解、见谅！