如何确定购房定金的法律效力

[作者：马庆勇]

案情简介：

邓某有一套房屋欲出售，桑某有意购买，两人口头协商后，桑某向邓某支付定金2万元，邓某向桑某出具收据，注明收到购房定金2万元。此后，双方并未就房屋最终价格达成一致意见，桑某认为邓某构成违约，向法院起诉，要求双倍返还定金。

法院审理：

桑某向邓某支付购房定金，且定金已实际支付，该定金合同有效，但双方之后并未就房屋价款达成一致意见，该定金性质属于立约定金，并且，桑某并无相关证据证明邓某恶意违约，故本案不适用定金罚则，经法院主持调解，邓某向桑某返还2万元购房定金。

律师评析：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”一方当事人拒绝订立主合同的，则适用该法条规定的定金罚则。

但本案中，双方均无证据证明双方曾就房屋价款达成一致意见，也无法证明邓某存在违约致使合同无法订立，故本案不适用定金罚则，因此，法院的做法是正确的。