一、商品房“一房数卖”的概念和特征

    商品房“一房数卖”，为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指房地产开发商将同一房屋出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之签订商品房买卖合同的情况。“一房数卖”包括两种情况：1．出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖；2．出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。

    针对第二种情形，因买受人已经依法取得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋“一房数卖”的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于“一房数卖”。

    据此，商品房“一房数卖”具有以下特征：第一，商品房的“一房数卖”的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的“一房数卖”中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。第二，商品房“一房数卖”中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成“一房数卖”。第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。第五，房地产“一房数卖”的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。

    二、“一房数卖”合同标的物的归属

    在我国的债权形式主义的物权变动模式下，因无论出卖人是有权处分还是无权处分，数个买卖合同均为有效，所以，先取得标的物占有或者先办理登记手续的买受人取得标的物的所有权，但出卖人与取得标的物所有权的买受人恶意串通的除外，未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。在出卖人尚未对所有买受人交付标的物或者办理登记手续之前，数个买受人同时行使请求权向人民法院诉讼的，人民法院应将房屋判决先行交付给先行订立买卖合同的买受人。

    三、“一房数卖”中预售均办理预售登记的处理

    买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征，故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先，其不但可以请求出卖人履行合同，获得产权登记，宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效，而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。实践中亦有后买受人办理预售登记在先的情况，此时保护后买受人登记在先的期待权，必须同时具备其为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。

    四、“一房数卖”中数份预售均未办理预售登记的处理

    因未办理预售登记，前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权，其效力是平等的，不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力，故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下，应保障出卖人选择合同相对人的自由，赋予其自主选择房屋所有权归属的权利，以利于加速财产流转和提高其使用价值。一般根据预售行为所具有的特殊因素，支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有：买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理商品房抵押贷款登记手续，而另一买受人尚未交纳房款；买受人已入住，并已对房屋进行了装修等改善行为；买受人属于商品房消费者，且其预售登记手续正在办理过程中，而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。对这些特殊因素的认定必须符合公平原则的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求，则必须同时具备后买受人为预购行为时为善意的要件，即其不具有侵害前买受人债权的故意，也不存在与出卖人恶意串通，后买受人对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。

    在两次预售均未办理预售登记的情形下，如果某一买受人已办理产权登记，则涉及到对该产权登记的效力如何认定的问题。一般来说，办理产权登记意味着不动产物权变动公示方法的完成，不动产物权变动的法律效果已经产生，因此应贯彻“登记者受保护”原则，对该产权登记的效力予以肯定。

    五、“一房数卖”的合同履行

    在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。而已办理备案登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行的确定。

六、“一房数卖”中争议商品房所有权归属问题的处理原则

    在我国的债权形式主义的物权变动模式下，因“一房数卖”的数个买卖合同多为有效，所以，我们认为“一房数卖”中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是：

    1．已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

    2．数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。根据《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋协议的同时，可以就该房屋申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。这说明不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应予依法支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

    3．既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。虽然根据《物权法》规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，《商品房买卖合同解释》第11条第1款、第2款前段规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。

    4．均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。

    5．如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。

    七、“一房数卖”的情况下买受人可通过确认无效之诉或者追究出卖人的违约责任来维护自己的利益

    根据《商品房买卖合同解释》第10条规定，在出卖人与第三人有恶意串通的情况下，先买者还享有请求无效权利。即“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。该解释将双方恶意串通作为合同无效的一个事由，也体现了与《合同法》的相互衔接，即《合同法》第53条第（2）项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”是合同无效的法定事由之一。由此可见，无法取得房屋所有权的买受人，不仅可以根据《商品房买卖合同解释》第8条、第9条的规定，向出卖人追究违约损害赔偿责任，还可以根据《商品房买卖合同解释》第10条的规定，以出卖人与第三人恶意串通为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。但在对出卖人与第三人是否存在恶意串通的事实，买受人难以举证，而且人民法院认定恶意串通的事实也难以确认的情况下，买受人请求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的主张难以实现，这时，买受人要想得到法律上的保护，只能通过追究出卖人的违约责任来维护自己的利益。