交付房屋的认定

在二手房买卖中，如何认定交付房屋？一种观点认为，交钥匙就等于交付房屋；还有的认为，交钥匙不等于交房，要按照合同约定的交付方式进行交付，才算交付；第三种意见，房屋交付的核心是转移房屋占有，只有卖方履行了房屋占有转移的法律行为才能被认定其履行了交房义务。

那么，什么样的行为可以认定为交付房屋呢？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。由此可见，在房屋买卖合同中，交付意味着转移占有。转移占有是指卖方以法律行为将其占有物交付给受让人。

转移的前提条件是卖方要对房屋占有或虽未实际占有但对房屋有实际控制力，如果该房屋并没有为卖方实际控制，而是由他人居住使用，那么虽然卖方过户并将将钥匙交付给买方，买方仍然不能取得房屋，卖方仍然没有履行义务完毕，所以有时交钥匙不等于交付房屋；交付房屋还需要卖方有交付的意思表示，并有交付行为。只有完全履行了交付行为，才构成法律意义上的交付。