如何确认定金合同的买卖效力

作者： 马庆勇

案情简介：

文某作为卖方与单某签订《定金合同》，约定将某处80平米房屋以200万元的价格出售给单某，同时约定定金10万元，预付款100万元（含定金），剩余款项在单某取得房产证后，由贷款银行向文某支付等具体细节，同时约定以后再签订《房屋买卖合同》。签订《定金合同》当天，单某向文某支付预付款100万元，文某将房屋交于单某。但其后由于房价上涨，文某拒绝签订《房屋买卖合同》，也拒绝办理房屋过户手续，单某向法院提起诉讼，要求继续履行。

法院审理：

《定金合同》已涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，单某除了交付定金外，还支付了一半房款，文某也已将房屋交付单某，故双方实际履行已超越定金合同的范围，应继续履行，遂判令文某继续履行合同。

律师评析：

文某与单某虽签订的是《定金合同》，但在内容上不仅涵盖定金数额，还包括房屋面积、房价款、预付款、付款时间及付款方式。该定金合同实质上就是房屋买卖合同，并且，针对该合同，单某支付了一半款项，且实际已入住，合同完全能够继续履行，故法院判令文某继续履行是正确的。