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一房二租,谁有权入住?
作者:向天律所来源:找法网日期:2018年10月16日

作者:杨成洋律师

在房价上涨的今天,初入社会的年轻人以及其他低收入人群因暂无足够的资金购买房屋,往往选择先租赁房屋来解决目前的居住问题,这也刺激了房屋租赁市场的的繁荣。在房屋租赁市场,受房源紧张、租金上涨等因素的影响,经常出现一房二租,甚至一房多租的情况。

由于租赁标的物仅有一个,客观上两个合同无法全面履行,势必涉及到如何确定履行合同的承租人。下面以一起房屋租赁案例来解释承租人的确定规则。



一、案情:



2017年1月1日,小王与房东李先生签订一份《房屋租赁合同》,约定李先生将其所有的A小区1栋2单元304室房屋租赁给小王,租金为每月1200元,租期为两年。合同签订后,小王按约向李先生支付了4800元(三个月租金及一个月押金)并搬进了出租房内。2018年2月26日,李先生与小张又就上述房屋签订了一份《房屋租赁合同》,租金为每月1800元,租期为三年。合同签订后,小张按约向李先生支付了6000元(三个月租金及一个月押金)。后小张因无法入住诉至法院。


二、履行合同承租人的确定



上述两份租赁合同均系双方当事人的真实意思表示且并不违反法律、行政法规的强制性规定也不违背公序良俗,故而都应属有效合同。

那么,两份有效合同之间,又该如何确定承租人呢?对此,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。本案中,小王实际占有租赁的房屋,而小张并未入住,故小王有权要求房东李先生继续履行合同,即由其继续承租上述房屋。同时,因合同目的无法实现,小张可以要求解除租赁合同并要求房东李先生赔偿损失(包括但不限于返还租金、支付违约金)。


三、小结


1、租房前确认房屋权属及租赁情况:签订租赁合同前,一定要核实该房屋的所有权人,并明确该房屋现在的租赁情况(是否有其他承租人?);

2、承租人的确定规则:如出租人以一套房屋签订多份租赁合同,已合法占有租赁房屋的人为承租人;如都无占有,则已办理登记备案手续的为承租人;如亦未办理登记备案手续,则合同签订在先的人为承租人;

3、未取得承租权的人的救济权利:对于因为一房多租而最终未取得承租权的人,可以按租赁合同的约定要求出租人承担违约责任,造成其他损失的,还可要求出租人赔偿。



以上内容由向天律所律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电向天律所律师咨询。

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